Entenda o que é a taxa de aluguel

O tema está na moda. Cada vez tem se falado mais sobre o conceito de taxa de aluguel. É bem simples.

O que é:

É o percentual do valor do imóvel que é cobrado em forma de aluguel.

A fórmula é (valor do aluguel)/(valor do imóvel).

Quanto maior o percentual, melhor o retorno do investimento.

Por que é importante:

Serve como um bom indicador para diversas análises sobre a qualidade do investimento em imóveis.

Ajuda por exemplo, o indeciso a escolher entre comprar ou alugar um imóvel ou um investidor optar entre investir em imóvel ou numa aplicação financeira.

Como disse, ultimamente o tema tem ganhado maior relevância nas discussões sobre investimentos.

Mas merece cuidado! Muitos comentaristas financeiros tem indicado uma conta mto simples: compare a taxa de aluguel com o que oferece uma aplicação financeira e pronto.

Se a taxa de aluguel for de 0,4% ao mês e a caderneta de poupança, por exemplo, render 0,5%, mais valeria a pena vender o imóvel, colocar o dinheiro na poupança e pagar o aluguel com o rendimento mensal e ainda sobraria dinheiro. Vou por o exemplo em números para ilustrar melhor a teoria:

Suponhamos que um imóvel que valha R$500 mil, possa ser alugado a R$2 mil. Digamos ainda que a poupança renda realmente apenas os 0,5% ao mês.

Logo, a taxa de aluguel seria os tais 0,4% (2.000 aluguel/500.000 valor do imóvel).

Se o imóvel fosse vendido e o dinheiro todo fosse aplicado na poupança, renderia R$2.500 por mês (500.000 x 0,5%). Ou seja, daria para pagar o aluguel de um imóvel semelhante e ainda sobrariam R$500 por mês.

Parece tudo simples e perfeito mas esta análise me incomoda em pelo menos 3 pontos importantes.

1) Aluguel é corrigido pela inflação, a poupança não.

O exemplo que mostrei acima poderia até ser válido para o curto prazo mas para o longo prazo, nunca.

A maioria absoluta dos contratos de aluguéis prevê uma reposição anual do valor de acordo com algum índice de inflação (em geral o IGP-M). Isso significa que no longo prazo, podemos considerar que a taxa de aluguel é o que chamamos em finanças de “taxa real”, que significa taxa acima da inflação.

Já a poupança rende uma taxa de juros fixa e nominal, com reposição de inflação quase inexistente. Até existe a TR que tem este intuito para ser justo  mas que, na prática, é incapaz de repor propriamente as perdas inflacionárias. Tanto que mtas vezes, a poupança apresenta resultado real negativo, rendendo menos que a inflação.

Portanto, comparar aluguel com poupança não é recomendado de maneira alguma.

O professor da FGV e comentarista da GloboNews, Samy Dana, vive fazendo isso. Há anos esse é o argumento que ele usa pra justificar uma bolha imobiliária, que até hoje necas.

Enfim, está errado. O melhor seria comparar o aluguel a uma NTN-B, título do governo que rende juros acima da inflação.

Embora em geral as reposições se baseiem em índices diferentes (aluguel reajustado por IGP-M e NTN-B por IPCA), é infinitamente uma melhor premissa do que a comparação com um produto sem reajuste inflacionário nenhum.

2) Imóveis são investimentos de longo prazo

E assim devem ser avaliados. Mesmo se compararmos com uma NTN-B e a taxa de aluguel for menor, isso não significa necessariamente que o investimento é ruim.

Comparar taxas de aluguel e juros pode servir para balizar o hoje, a situação atual. Mas o que vc prevê para a região onde o imóvel se localiza? É uma região onde se espera valorização? Existe um plano urbanístico, a cidade está crescendo nesta direção? Investimentos sendo feitos por lá?

No longo prazo muita coisa pode mudar. Bairros pobres podem virar ricos e vice versa.

A taxa de aluguel média em Detroit EUA gira em torno de 15% ao ano em algumas regiões. Se compararmos com as taxas de juros dos EUA, entre 0 e 2% ao ano, investir em imóveis em Detroit parece promissor, a melhor coisa do mundo!

Mas se levarmos em conta que os preços por lá vem caindo em tendência nas últimas décadas devido a crise das montadoras de veículos, que a violência na cidade tem crescido exponencialmente e que a cidade perdeu mais da metade da população nas últimas décadas… A conclusão que chegamos será um pouco diferente.

A taxa de aluguel em Detroit é alta porque as pessoas enxergam essa tendência de queda. Ninguém quer comprar imóveis lá. A taxa é alta pq os preços caíram de forma mais rápida que os aluguéis. Só isso. No longo prazo pode (e deve) haver um ajuste nesta taxa de aluguel.

O que quero dizer é que não basta julgar o investimento apenas pelo retorno hoje. É preciso realizar um exercício futuro.

É assim que analistas financeiros julgam se vale ou não a pena investir numa ação. Eles projetam o futuro do ambiente econômico, da indústria etc. Se olhassem só o presente, decidiriam apenas com base na pergunta: os dividendos são maiores que os juros? Mas na verdade, há muito mais que julgar antes de comprar uma ação.

Com imóveis não é diferente.

3) Imóveis como diversificação de investimento

As vezes parece que só eu enxergo as coisas dessa forma. Difícil encontrar quem concorde comigo, embora todos os economistas e planejadores financeiros do mundo concordem que um investidor deve diversificar seu portfólio.

E o imóvel é uma excelente oportunidade para isso, já que não é um investimento financeiro.

Mesmo que o imóvel renda menos, que a previsão para o futuro também não seja das melhores… ainda assim pode valer a pena investir. Para diversificar!

Muitos financistas defendem que não é racional investir em algo que tenha mais risco e retorno menor.

Embora isso tenha seu nível de razão a primeira vista, quando se analisa como um todo, essa afirmação pode e deve ser questionada.