Detroit

O tema está na moda. Cada vez tem se falado mais sobre o conceito de taxa de aluguel. É bem simples.

O que é:

É o percentual do valor do imóvel que é cobrado em forma de aluguel.

A fórmula é (valor do aluguel)/(valor do imóvel).

Quanto maior o percentual, melhor o retorno do investimento.

Por que é importante:

Serve como um bom indicador para diversas análises sobre a qualidade do investimento em imóveis.

Ajuda por exemplo, o indeciso a escolher entre comprar ou alugar um imóvel ou um investidor optar entre investir em imóvel ou numa aplicação financeira.

Como disse, ultimamente o tema tem ganhado maior relevância nas discussões sobre investimentos.

Mas merece cuidado! Muitos comentaristas financeiros tem indicado uma conta mto simples: compare a taxa de aluguel com o que oferece uma aplicação financeira e pronto.

Se a taxa de aluguel for de 0,4% ao mês e a caderneta de poupança, por exemplo, render 0,5%, mais valeria a pena vender o imóvel, colocar o dinheiro na poupança e pagar o aluguel com o rendimento mensal e ainda sobraria dinheiro. Vou por o exemplo em números para ilustrar melhor a teoria:

Suponhamos que um imóvel que valha R$500 mil, possa ser alugado a R$2 mil. Digamos ainda que a poupança renda realmente apenas os 0,5% ao mês.

Logo, a taxa de aluguel seria os tais 0,4% (2.000 aluguel/500.000 valor do imóvel).

Se o imóvel fosse vendido e o dinheiro todo fosse aplicado na poupança, renderia R$2.500 por mês (500.000 x 0,5%). Ou seja, daria para pagar o aluguel de um imóvel semelhante e ainda sobrariam R$500 por mês.

Parece tudo simples e perfeito mas esta análise me incomoda em pelo menos 3 pontos importantes.

1) Aluguel é corrigido pela inflação, a poupança não.

O exemplo que mostrei acima poderia até ser válido para o curto prazo mas para o longo prazo, nunca.

A maioria absoluta dos contratos de aluguéis prevê uma reposição anual do valor de acordo com algum índice de inflação (em geral o IGP-M). Isso significa que no longo prazo, podemos considerar que a taxa de aluguel é o que chamamos em finanças de “taxa real”, que significa taxa acima da inflação.

Já a poupança rende uma taxa de juros fixa e nominal, com reposição de inflação quase inexistente. Até existe a TR que tem este intuito para ser justo  mas que, na prática, é incapaz de repor propriamente as perdas inflacionárias. Tanto que mtas vezes, a poupança apresenta resultado real negativo, rendendo menos que a inflação.

Portanto, comparar aluguel com poupança não é recomendado de maneira alguma.

O professor da FGV e comentarista da GloboNews, Samy Dana, vive fazendo isso. Há anos esse é o argumento que ele usa pra justificar uma bolha imobiliária, que até hoje necas.

Enfim, está errado. O melhor seria comparar o aluguel a uma NTN-B, título do governo que rende juros acima da inflação.

Embora em geral as reposições se baseiem em índices diferentes (aluguel reajustado por IGP-M e NTN-B por IPCA), é infinitamente uma melhor premissa do que a comparação com um produto sem reajuste inflacionário nenhum.

2) Imóveis são investimentos de longo prazo

E assim devem ser avaliados. Mesmo se compararmos com uma NTN-B e a taxa de aluguel for menor, isso não significa necessariamente que o investimento é ruim.

Comparar taxas de aluguel e juros pode servir para balizar o hoje, a situação atual. Mas o que vc prevê para a região onde o imóvel se localiza? É uma região onde se espera valorização? Existe um plano urbanístico, a cidade está crescendo nesta direção? Investimentos sendo feitos por lá?

No longo prazo muita coisa pode mudar. Bairros pobres podem virar ricos e vice versa.

A taxa de aluguel média em Detroit EUA gira em torno de 15% ao ano em algumas regiões. Se compararmos com as taxas de juros dos EUA, entre 0 e 2% ao ano, investir em imóveis em Detroit parece promissor, a melhor coisa do mundo!

Mas se levarmos em conta que os preços por lá vem caindo em tendência nas últimas décadas devido a crise das montadoras de veículos, que a violência na cidade tem crescido exponencialmente e que a cidade perdeu mais da metade da população nas últimas décadas… A conclusão que chegamos será um pouco diferente.

A taxa de aluguel em Detroit é alta porque as pessoas enxergam essa tendência de queda. Ninguém quer comprar imóveis lá. A taxa é alta pq os preços caíram de forma mais rápida que os aluguéis. Só isso. No longo prazo pode (e deve) haver um ajuste nesta taxa de aluguel.

O que quero dizer é que não basta julgar o investimento apenas pelo retorno hoje. É preciso realizar um exercício futuro.

É assim que analistas financeiros julgam se vale ou não a pena investir numa ação. Eles projetam o futuro do ambiente econômico, da indústria etc. Se olhassem só o presente, decidiriam apenas com base na pergunta: os dividendos são maiores que os juros? Mas na verdade, há muito mais que julgar antes de comprar uma ação.

Com imóveis não é diferente.

3) Imóveis como diversificação de investimento

As vezes parece que só eu enxergo as coisas dessa forma. Difícil encontrar quem concorde comigo, embora todos os economistas e planejadores financeiros do mundo concordem que um investidor deve diversificar seu portfólio.

E o imóvel é uma excelente oportunidade para isso, já que não é um investimento financeiro.

Mesmo que o imóvel renda menos, que a previsão para o futuro também não seja das melhores… ainda assim pode valer a pena investir. Para diversificar!

Muitos financistas defendem que não é racional investir em algo que tenha mais risco e retorno menor.

Embora isso tenha seu nível de razão a primeira vista, quando se analisa como um todo, essa afirmação pode e deve ser questionada.

A diversificação é por si só um mecanismo de redução de risco. Logo, mesmo que exista um tal investimento que pareça ser melhor que os demais, não vale a pena colocar 100% dos recursos nele. É preciso diversificar. Isso significa abrir espaço para opções não tão rentáveis ou não tão seguras. Significa não pôr todos os ovos numa só cesta mesmo que esta cesta pareça mais resistente que as demais.

Então investir em algo mais arriscado e menos rentável pode sim ser racional.

A ironia é que num determinado ponto mais risco pode significar menos risco.

Já comentei isso por alto aqui e sei que estou devendo um artigo sobre o assunto mas em linhas gerais é isso.

Portanto, voltando à taxa de aluguel, a grande mensagem é: ela é importantíssima, um excelente instrumento de análise de investimentos. Mas sozinha não é capaz de justificar ou desqualificar um investimento, embora muitos planejadores e economistas atualmente digam que sim.

Use-a com moderação, ela é parte integrante da análise mas existem outras variáveis.

A todos um grande abraço!

Bons investimentos!

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