12.03.15

Domingo, dia 1 de Março, levanto da cama ainda meio que de ressaca da festa do dia anterior….

Como sempre, escovo os dentes, ponho uma roupa e desço pra buscar o jornal…

Jornal de domingo é assim, muito papel, pouca notícia… mas até que é maneiro… tem classificados, por exemplo… Compra & Venda e Aluguel… sempre gosto de dar uma olhada depois do caderno de economia e das notícias do Mengão…

Nesse dia específico, a manchete do Morar Bem era “Especialistas dizem que a hora é boa para comprar imóvel”… Juro, eu não estava mais bêbado ! Na verdade, mal me surpreendi… li a matéria só pra constatar de que era superficial como sempre…

Enfim, resumindo a reportagem, os “especialistas” diziam que a hora é boa para negociar descontos e forma de pagamento… que os preços estão subindo menos que a inflação (tem gente que entende subir menos que a inflação como estouro de bolha e que subir mais que a inflação é formação de bolha… ou seja, td é bolha) e mais algumas baboseiras…

Até tem algum sentido, ora… as incorporadoras não passam pelo melhor momento, falta liquidez, o estoque está alto…

Até aí ok, mas eu pergunto: o que indica que esse cenário vai melhorar? A única pressão positiva para o preço dos imóveis que vejo hj é que as incorporadoras tendem a diminuir a quantidade de lançamentos, reduzindo a oferta no médio prazo. Só! No mais, não vejo absolutamente nada que faça este momento ser “única oportunidade” de investimento.

O curioso é que há 5 anos, no início de 2010, estes mesmos “especialistas” recomendavam que vc esperasse para comprar seu imóvel porque os preços estavam subindo muito depressa e seria melhor esperar que eles se acomodassem.

Francamente… é a tal fissura que eu sempre digo das pessoas por “comprar na baixa” e evitar a todo custo “comprar na alta”! Quem ainda não leu, leia o artigo Preço de Referência que falo exatamente dessas maluquices que o nosso cérebro apronta de vez em quando. Sério, se ainda não leu, clica no link ali e dá uma lida rápida… vale a pena para entender bem o que quero dizer aqui…. explica porque a gente gosta tanto de um desconto como esse dado pelas incorporadoras hoje… mesmo que isso signifique o dobro do valor normal cobrado há 5 anos, quando os “experts” diziam que o preço tava alto demais.

Quem lê o blog com frequência sabe que não sou contra investir em imóveis, muito pelo contrário. Acho legítimo, diria até em certo grau, essencial.

Também tenho convicção que dadas as características do mercado imobiliário, sempre é possível achar um bom negócio, mesmo nos períodos mais difíceis.

Mas é obrigação minha vir aqui dizer que não, não é nem de longe um bom momento para comprar imóvel e que desconfio que tem gente que escreve no jornal virado da night!

Identificar um bom momento vai muito além de simplesmente constatar se o preço está subindo ou não ou se há descontos…

Quem pensa assim é capaz de preferir pagar R$15 num item que vale R$5, simplesmente porque na etiqueta estava escrito R$20 e agora está na promoção!

É preciso identificar fundamentos sólidos!

Por que eles não recomendavam comprar em 2010? Porque os preços subiam de forma acelerada e ninguém gosta de pagar R$10 hj no que ontem custava R$8… sim, causa um desconfortozinho é verdade…

Hj vivemos um momento em que os preços estão mais estáveis! Aí por isso, indicam a compra! Moleza né…

Mas vc sabe quanto valia por exemplo o m2 há apenas 5 anos atrás na Barra da Tijuca no Rio? R$4,9 mil. Hoje custa R$9,8 mil em média e eu DUVIDO que independente do desconto que possam dar, vc consiga algo sequer próximo de R$4,9 mil…

A Barra é um exemplo, mas acontece o mesmo em praticamente todos os bairros em todas as capitais brasileiras.

12.03.15-2

Ambiente econômico menos favorável

Quem é capaz de analisar fundamentos percebe as diferenças básicas entre 2010 e 2015 e porque valia mais a pena investir há 5 anos do que hoje.

2010 foi uma espécie de ano mágico para o Brasil. Crescemos 7,5% no ano, mais do que o previsto para a China em 2015.

O mundo parecia estar se recuperando da crise de 2008, mas com um novo arranjo, em que os países em desenvolvimento (em particular os brics) teriam um papel mais central.

O Brasil era um grande destaque dentro do grupo com uma democracia sólida e um respeito às instituições tão grande que nem um governo de um operário teria sido capaz de abalar. Verdade seja dita, no campo econômico, independentemente do discurso, Lula seguiu direitinho a cartilha de FHC.

O índice de desemprego mostrava a tendência de queda. O real se fortalecia por uma combinação de fatores internos e externos. “Brazil takes off” era a capa da The Economist alguns meses antes.

No Rio, mais especificamente, as UPPs mudavam as perspectivas das famílias em relação à violência. Ainda em 2010, uma união de forças invadiu o Complexo de favelas do Alemão, considerado até então uma fortaleza intransponível dos traficantes. Não chegamos a limar completamente a violência da cidade, mas tivemos sopros de que dias melhores estariam por vir… tanto que demos um tempo de reclamar da violência para focar no trânsito… esse sim piorava.

Além de ser a principal sede das 2 maiores competições esportivas do mundo, o Rio era sede do império EBX do ultra bilionário Eike Batista. Éramos também os maiores beneficiários da exploração do pré-sal, maior riqueza natural descoberta em décadas em território nacional…

Com tudo isso, o Rio passaria por uma repaginação, se transformando na cidade do mundo com o maior número de obras de infra estrutura do mundo (chup@ Pequim!)… era BrT pra lá, metrô até a Barra pra cá, VLT, Porto Maravilha, o novo Maracanã, vila olímpica… enfim…

Tudo o que citei acima indicava uma pressão favorável ao preço dos imóveis. Coisas que talvez os “especialistas” fossem incapazes de compreender. O que viam era que o preço estava subindo muito rápido, e como estavam dormindo (ou talvez eles mesmos não tinham saco de ler o jornal aos domingos), não entendiam nada.

Não precisa ser expert para realizar que o cenário mudou completamente em 2015.

O otimismo deu ligar ao pessimismo. Em qualquer ponto de vista econômico o cenário hoje é mais desfavorável. Inflação, juros, renda… E não só econômico, aliás, parece, ao menos no Rio, que o sentimento de insegurança voltou a crescer. Eike faliu, não se tem mais como certa a viabilidade econômica do pré sal (com o novo nível de preço do petróleo)… Os tempos mudaram.

Macrofontes: Portal Brasil e Boletim Focus

Uma revolução na Construção Civil

O setor de imóveis é um dos maiores beneficiários do crescimento econômico. A casa própria é em geral o bem mais caro que as famílias compram durante toda a vida. É um sonho que quase sempre que se torna possível é realizado.

Durante quase toda a década de 2000 os preços dos imóveis subiam no Brasil.

Fora o melhor ambiente macroeconômico que citei acima, alguns avanços foram específicos do setor.

Quem tem memória boa vai lembrar o quão restritivo e burocrático era conseguir um financiamento imobiliário há 15 anos atrás. Os juros eram altos, o prazo de pagamento era curto e você tinha que praticamente implorar para um banco te financiar.

De lá para cá, verdade seja dita, foi feito um grande esforço visando ampliar e facilitar o acesso a este tipo de crédito.

Este esforço foi capitaneado pela Caixa e pelo BB e seguido pelas demais instituições financeiras.

Além de mais simples de ser adquirido, o prazo máximo de financiamento foi estendido a 35 anos, o percentual mínimo de entrada reduzido a 10% do valor imóvel e os juros reduzidos.

Combinação perfeita para alavancar o preço dos imóveis. Foi o que aconteceu.

A bem da verdade, até os anos 2000, o setor imobiliário brasileiro estava completamente estagnado.

Não havia financiamento decente nem por parte dos clientes (que tinham que ter praticamente o dinheiro todo na mão para conseguir comprar) e nem de fora (os juros para empréstimos era alto e a bolsa de valores desfavorável).

Os preços estavam comprimidos… e por estarem muito baixos, não valiam o investimento. Era um mercado emperrado!

Fora isso, era muito raro que algum cliente aceitasse comprar um imóvel na planta. Quem lembra? Se vc dissesse a alguém que estava fazendo isso iriam te chamar de louco e aconselhar a desfazer o negócio.

Claro, durante os anos 70 e 80 diversas construtoras faliram e deixaram clientes a ver navios…

Aos poucos isso foi mudando com obras entregues e promessas cumpridas.

Além disso, a nova lei do inquilinato deixou a vida do investidor em imóveis mais tranquila ao consertar distorções que antes favoreciam demais o inquilino inadimplente, o que tornava o investimento em imóveis muito arriscado.

Antes, pela lei antiga era quase impossível se livrar de um inquilino mesmo que ele não pagasse o aluguel há meses. A nova lei deu mais segurança ao proprietário.

Como consequência de tudo o que falei acima, fica mais fácil constatar que na verdade, os preços subiram muito até 2010 muito mais por uma correção dado o novo ambiente. Eles não ficaram necessariamente caros, antes é que eles estavam muito baixos dadas as dificuldades que um interessado tinha que enfrentar para comprar.

Houve uma correção nos preços que pode até ter sido exagerada em alguns lugares mas que de modo geral é explicada pela nova conjuntura.

Em 2015 por outro lado não parece haver muita notícia favorável ao setor como as que ocorreram na década passada… as grandes distorções já foram acertadas e as que ainda existem não parecem que serão corrigidas tão cedo.

 

Custo de Oportunidade maior

Além do investimento em imóveis hoje não apresentar em geral as melhores perspectivas do mundo, outro fator a ser levado em consideração é que, como os juros aumentaram bastante, temos como alternativa investir em renda fixa cujo risco é baixo e a remuneração está bem alta.

Isto é o que chamamos em economia de custo de oportunidade. Ao investir em imóvel hoje, você abre mão de receber os altos juros que alternativas seguras estão pagando.

Hoje é relativamente fácil encontrar uma LCI que pague até 12% ao ano. Isto significa que se você optar por aplicar o dinheiro por um ano antes de comprar um imóvel, mesmo que o m2 suba 7 ou 8%, ainda assim terá sido vantajoso para você que recebeu 12%.

Se a situação se mantiver por mais 3 ou 4 anos, os ganhos da renda fixa serão exponenciais.

Enfim, há muito mais a se analisar quando o assunto é investir (não só em imóveis) do que a lógica “tá subindo ” ou “ta caindo”.

Um dos erros mais comuns de investidores em geral é tentar acertar o pico de baixa. Teve mta gente que perdeu dinheiro com as ações (como das empresas X) desta forma.

Volto a dizer que minha posição ainda assim é favorável ao investimento em imóveis. É interessante para cada família ter ao menos uma casa própria mesmo que não more nela… é o que chamo de hedge habitacional. É um cenário desafiador mas bons investimentos ainda podem ser feitos… Especialmente em bairros no Rio que serão beneficiados por alguma dessas obras de infraestrutura para a Olimpíada…

Mas quero deixar claro que isso não significa que acho que o momento é bom para comprar. A hora agora é da renda fixa! Aí sim…

Bom, peço perdão pelo texto enorme mas o assunto é extenso e merece atenção. E se fosse para tratar com superficialidades, eu os deixaria com o jornal de Domingo.

A todos um grande abraço!

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