Henriquecer999999999999999996

Há mais ou menos 1 mês, publiquei aqui o artigo “Boa hora para comprar imóveis” Por que?’. Nele, questiono o argumento de alguns de que 2015 seria um bom ano para comprar imóveis.

Minha opinião é a de que o cenário macroeconômico não é favorável e que existem outras aplicações mais rentáveis no momento. Entendo que as pessoas achem que é um bom momento por conta de supostos “descontos” que é possível conseguir nesta época de crise.

Acredito que o preço dos imóveis pode até não cair, mas o seu valor já caiu faz tempo. E para isso é importante entender a diferença entre preço e valor. O preço é a quanto o bem está sendo vendido. Já o valor é intrínseco, ele deriva de fundamentos sólidos, muito além do preço.

Complemento ainda que há um efeito psicológico que nos faz acreditar que hoje vivemos uma boa oportunidade para comprar imóveis: adoramos descontos. E isso, aliado ao fato de conseguirmos distinguir muito mal a diferença entre preço e valor nos leva a uma armadilha psicológica.

Para tentar simplificar, vou ilustrar com um exemplo. Imagine uma casa em 2 cenários distintos. No primeiro cenário a casa que, era posta a venda a R$200 mil um ano antes, é comprada por R$400 mil.

No segundo cenário, a mesma casa, nas mesmas condições, é comprada por R$700 mil, sendo que há um ano era ofertada por R$1,2 milhão.

A ironia é que apesar do comprador do cenário 1 ter feito um negócio muito melhor que o do cenário 2, não é essa impressão que os próprios compradores tem de suas condições. O comprador do cenário 1, em geral, acha que não fez um negócio tão bom, enquanto o comprador do cenário 2 tem certeza de que conseguiu uma pechincha.

A casa era a mesma! Ou seja, ela tem um único valor intrínseco, mas como computamos em nossas mentes como preço justo uma média dos preços mais recentes, podemos acabar tomando decisões erradas.

Então, os “experts” que diziam há um ano que os preços estavam nas alturas e que estouraria uma suposta bolha, hoje te recomendam “aproveitar as oportunidades do mercado desaquecido”. Por que? Para conseguir descontos… e como preferimos pagar pelo mesmo bem R$50 (porque estava 50% OFF) a pagar R$40 no preço cheio, acabamos achando que realmente a hora é oportuna para comprar imóveis. É a “black fraude” imobiliária, tudo pela metade do dobro!

Enfim, essa é apenas a síntese do artigo “Boa hora para comprar imóveis” Por que?’, já que hoje eu vim reforçar alguns aspectos importantes que não tive espaço para deixar claro no artigo anterior. Algumas pessoas chegaram a mim e disseram que estavam planejando comprar imóvel, mas que ao ler o artigo, desistiram. Então venho esclarecer que no artigo não digo que não se deve comprar imóveis agora, digo que não é o melhor momento, esta oportunidade única como muitos tem falado por aí. E embora possa até não parecer, existe uma diferença muito grande entre uma coisa e outra. Veja:

Pode não ser o melhor momento para comprar imóveis, mas pode ser o SEU MELHOR MOMENTO para comprar

Uma coisa é a situação em geral, do setor como um todo, que é uma visão macro, outra coisa é a sua situação específica, mais micro. Entre 2006 e 2007, pela minha proximidade ao setor (na época trabalhava na área imobiliária), enxergava que era A hora de comprar um imóvel no Rio por todas as transformações que impactariam o setor na cidade naquela época. Se eu pudesse ter comprado, provavelmente hoje estaria quase rico dada a evolução dos preços onde eu queria comprar… visitei vários estandes, pesquisei preços… mas, como disse, “se eu pudesse”… não comprei e esta foi, sem dúvida, a melhor decisão para mim na época pelo simples fato de que eu não podia comprar, não tinha o dinheiro, desestabilizaria toda minha vida e saúde financeira.

O que quero dizer é que apesar daquele ser um excelente momento para se comprar imóveis, não era um excelente momento para mim. Da mesma forma, o fato de hoje não ser o melhor momento econômico etc, pode ser que seja o seu melhor momento, o momento certo da sua família em adquirir seu cantinho.

Ninguém é obrigado a comprar no melhor momento ou deixar de comprar porque o momento não é o melhor. A questão macro é importante mas não pode ser o único fator de decisão. As pessoas erram muito isso em finanças pessoais, querem aproveitar promoções a preços imperdíveis em momentos que não bons para elas e acabam se enrolando… as vezes é melhor deixar o melhor momento passar, deixa a promoção expirar… se não é o seu momento, foque em arrumar suas finanças antes, pq como sempre digo “mil reais é mais caro para quem só tem R$2 mil do que R$10 mil para quem é milionário”.

Cada lugar é um lugar específico, com suas peculiaridades

Quando digo que não é o melhor momento para comprar, falo do Brasil como um todo, principalmente as grandes capitais e em especial o Rio, que é onde moro. Isso não quer dizer que não seja um bom momento para nenhum imóvel em nenhuma cidade. Existem diferenças fundamentais entre localidades!

Mesmo no Rio, por exemplo, pode não ser vantagem comprar na Zona Sul mas ser em Bangu ou Deodoro. O momento bom depende de uma série de coisas específicas de cada lugar como segurança, infraestrutura, transporte, se há um shopping ou comércio em geral próximo… tem bairros que estão em transformação. Uns para melhor, outros para pior.

Então, o fato de não ser um bom momento para comprar imóveis é uma contestação geral mas não universal, serve para analisar o todo mas não cada uma de suas partes. Tenho certeza de que há localizações que, mesmo neste cenário adverso, se valorizarão num futuro próximo, como sempre houve e, provavelmente, sempre haverá.

Imóvel é um ativo com precificação falha

Aí mora a maior oportunidade de fazer bons negócios em imóveis: os preços são falhos. Diferente do mercado de ações em que uma ação PN da Petrobras tem exatamente as mesmas características de outra ação PN da empresa, cada imóvel é um imóvel completamente diferente do outro.

É difícil precificar em detalhes o quanto vale i) ter elevador, ii) ser em andar alto, iii) sol da manhã, iv) proximidade ao metrô etc… são muitas variáveis. Hoje, para simplificar, analisamos os preços de venda por M² e comparamos. É importante ter uma base mas esta metodologia é bastante falha. Um apartamento  pode ser vendido com um baixo custo por m² por estar totalmente caindo aos pedaços. Como podemos comparar o seu preço com o de um totalmente novo simplesmente pela metragem?

Além disso, enquanto quem, em geral, age no mercado financeiro é especialista financeiro, de grandes fundos etc, qualquer pessoa física compra ou vende imóvel. É um mercado regido por amadores, que mesmo orientados por corretores, tomam decisões muitas vezes irracionais.

Não existe uma conta simples que calcule o preço certo de um imóvel. Não raro, muitos vendedores acabam demorando muito para conseguir vender porque acreditam que seu imóvel valha mais do que ele realmente vale.  E, claro, o contrário também é comum, pessoas que acabam se desfazendo de um imóvel por um preço muito abaixo do seu valor… pode ser por desconhecimento, por necessidade financeira, as vezes o cara está endividado e precisa do dinheiro na hora… pode ser uma herança recebida em que o beneficiado queira o dinheiro o mais rápido possível… podem ser muitas e muitas coisas…

Logo, o que quero dizer aqui é que mesmo num momento não muito favorável ao investimento imobiliário, é possível fazer bons negócios dado que não existe um “preço único” de imóvel. Não dá para dizer “todo imóvel está caro no Brasil”, o que dá pra dizer é que “em geral, estão caros na atual conjuntura econômica”. Mas tenho certeza que neste exato momento, em algum lugar tem alguém doido para vender um imóvel a um preço bem abaixo do seu valor intrínseco… o problema é achar ele!

Portanto, que fique claro que, quando digo que o momento não é o melhor para se comprar imóveis, não quero dizer que boas oportunidades não existem no mercado. Se quer realmente comprar um, pense bem se este é um bom momento para você, se acha que aquele local tem potencial de valorização e se o preço pedido é realmente uma oportunidade de fato. Só não vá tomar uma decisão dessas simplesmente por achar que este é um momento único.

E… bons investimentos!

A todos, um grande abraço!

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