Queda do preço dos imóveis

No início desta semana (27/4/15), a Caixa Econômica Federal anunciou alterações no financiamento de imóveis usados.

Para imóveis comprados no valor de até R$750 mil, agora é necessário que o comprador dê uma entrada de no mínimo metade do valor do imóvel. Até então, o necessário era de apenas 20%. A partir de R$750 mil, o crédito fica ainda mais escasso: será necessário uma entrada de 60% do valor do imóvel!

Este é mais um movimento que reforça o que tenho escrito artigo após artigo aqui: não é a melhor hora para o mercado imobiliário brasileiro. Não mesmo! Se os outros bancos seguirem o mesmo caminho que a Caixa, aí então que o bicho pega. Hoje ela já é responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no país.

A esta altura vc já entendeu que trata-se de mais uma pressão negativa pros preços (este ano mesmo a Caixa já tinha subido juros e aumentado entrada mínima pro SFH).

Impacto nos preços

Quem acha que agora vai aproveitar uma super promoção de imóveis a preços irresistíveis pode ir tirando seu cavalinho da chuva.

Quem entende o mercado sabe que o preço dos imóveis se move lentamente, pouco a pouco, assimilando as novas condições do mercado.

No boom recente também foi assim. Foram muitas notícias boas pro setor ao mesmo tempo e o reflexo em preço se estendeu por uns bons 7 ou 8 anos, com o auge, como tds sabem, entre 2010 e 12.

Mas para baixo os preços tendem a se mover ainda mais lentamente do que para cima. Então não acredito que vc vá encontrar muita coisa barata por aí mesmo num cenário adverso para o investimento como esse.

O mais provável é que vc pague caro num momento ruim, fazendo um mau negócio.

Por que os preços se movem tão lentamente?

Bem, para começar é importante termos em mente que a maior parte dos dados que usamos para analisar imóveis se refere a preços anunciados e não preços efetivos. Ou seja, o cara que anuncia por 700 mil e vende por 600 mil entrará na conta como 700 mil.

Como não existe um bom método de precificação de imóveis, o que um vendedor em geral faz? Checa no mercado a quanto estão sendo anunciados imóveis parecidos.

Muitas vezes os imóveis são anunciados a preços totalmente fora do mercado. Por que? Porque o brasileiro tem uma séria restrição a abaixar o preço do seu imóvel. Só abaixa quando realmente precisa muito do dinheiro.

Se o vizinho conseguiu vender por R$500 mil, qualquer coisa abaixo disso para o vendedor é como perder dinheiro.

É curioso e uma dinâmica  totalmente  diferente do mercado de título e ações, onde os preços variam instantaneamente e é quase impossível acertar topo.

Inclusive, se fosse fazer um paralelo entre esses 2 mundos, o financeiro e o imobiliário, se o mercado financeiro tivesse uma rigidez igual ao mercado imobiliário, diria que uma ação da OGX hj estaria valendo uns R$18 mais ou menos, tendo em vista que já valeu mais de R$20. Como isso não é verdade, a ação hoje vale apenas 7 centavos. Esse é o retrato mais imediato do que realmente vale a ação. Bolsa de valores é assim, parece uma loucura para quem não entende mas lá, na verdade, é onde se paga um preço mais próximo do valor real de um ativo… qualquer nova notícia ou perspectiva, se reflete imediatamente nos preços… já no preço dos imóveis…

O reflexo imediato desse cenário mais adverso não recai diretamente sobre o preço dos imóveis mas sobre o tempo médio de venda. Este sim deve aumentar consideravelmente, fazendo crescer o estoque de imóveis a venda.

Uma hora isto vai se refletir em preço? Acredito que sim.

Conheço gente que está com imóvel a venda há 2 anos. Baixou o preço? Não, inclusive é capaz até de ter aumentado,  seguindo a lógica do preço anunciado.

E o mercado é assim: se não estiver desesperado para vender, segura.

Imagina que um cara tenha recebido há 2 anos uma proposta para vender o imóvel por R$20 mil a menos do que pediu e não tenha topado.

Se tivesse aceitado e aplicado no Tesouro por exemplo, só os juros que teria ganho já ultrapassariam o valor que está pedindo hoje. Ou seja, teria sido bom negócio mas é difícil um vendedor ver a coisa deste jeito.

A verdade é que qualquer ativo vale o quanto o mercado aceita pagar por ele. E essa é uma verdade dura para o vendedor que, como disse anteriormente, tem convicção de que o valor correto do imóvel é o anunciado no Zap ou o quanto o vizinho conseguiu vender o dele. “Ora, se PETR4 foi vendida a R$15 mês passado por que eu venderia hoje a R$10?”

Um outro complicador, e aqui entendo bem o lado do vendedor, é que ele nunca vai saber se vai aparecer alguém no dia seguinte topando pagar o que ele está pedindo.

O que quero dizer é que mesmo que o vendedor entendesse de custo de oportunidade, ele não poderia prever o futuro, e não saberia que demoraria tanto tempo para vender ao preço que está pedindo. Não dá para saber…

Mas os preços dos imóveis não são tão rígidos apenas por conta dos vendedores. Os compradores tem tbm um papel importante nisso.

Como nem todo mundo entende esta avaliação de cenários, e a importância de dados como crescimento demográfico, renda, desemprego, juros e crédito imobiliário sobre a qualidade do investimento em imóveis, o público em comum tem na cabeça apenas o último preço anunciado ou de venda.

Logo, mesmo que caísse um meteoro no meio da Barra da Tijuca que destruísse os shoppings, a Av. Das Américas e a praia se tornasse inacessível, ainda assim era de se esperar que um comprador dissesse “Fiz bom negócio! Comprei um apê no Cidade Jardim R$50 mil mais barato que o preço anterior!”

Esse exemplo pode parecer exagerado (tenho até dúvidas quanto a isso) mas a verdade é que é assim que os compradores de imóveis em geral se comportam. O que os guia é a comparação com o patamar de preços anterior, não importando tanto quanto deveria, a análise do cenário ao redor.

Então esses compradores afoitos acabam por segurar essa queda de preços porque enxergam “grandes oportunidades” onde não existem.

Em resumo, não espero que o momento ruim para o investimento em imóveis se traduza integralmente em preços de modo que quem compre agora provavelmente vai estar pagando um preço acima do que vale o investimento.

Vale lembrar que não acredito em estouro de bolha imobiliária nem nada disso. Não houve formação de bolha na década passada. O que houve foi um ajuste de preços pela melhora do cenário macroeconômico e expansão do crédito. O que está para acontecer agora é um ajuste parecido mas no sentido inverso. Queda no preço de imóveis não é sinônimo de estouro de bolha. Preços de imóveis podem cair ou subir como os de qualquer outro investimento. Assim é o mercado.

Continuo achando válido investir em imóveis e não estou dizendo aqui “evite imóveis a qualquer preço”… apenas é bom entendermos o que nos cerca. Ainda é possível fazer bons negócios, só o momento em geral, que não é o melhor.

A todos, um grande abraço!

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