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Dúvida comum principalmente para quem deseja financiar um imóvel é qual o melhor tipo de financiamento: SAC ou Price? Antes, um resumo sobre os 2 tipos de financiamento.

O que é a tabela SAC?

SAC significa Sistema de Amortização Constante. A palavra “constante” pode ser uma pegadinha para quem não é familiar à matemática financeira, já que as parcelas da tabela SAC são decrescentes. Isto porque, você pode até não saber mas qualquer parcela de qualquer empréstimo com juros que se faça, é sempre constituída de 1) amortização e 2) juros.

Amortização é o quanto da dívida total você abate com cada parcela e os juros é a remuneração que você paga a quem lhe emprestou o dinheiro. Ou seja, juros não abate dívida.

Apenas para ilustrar, imagine que você pegou um empréstimo de R$ 100 mil para ser pago em 100 meses pela tabela SAC a um juros de 1% a.m.

Como na tabela SAC a amortização é constante, todo mês você vai pagar e abater da dívida uma parcela igual deste total de R$ 100 mil. Logo, a cada mês você amortizará R$ 1.000. Mas se sua parcela final fosse só isso, este financiamento não teria juros, certo? Como tem juros de 1% ao mês, no primeiro mês os juros serão de R$ 1 mil (1% de R$ 100.000).

Então, esta primeira parcela será de R$ 2.000, dos quais R$ 1.000 referentes à amortização e R$ 1.000 referente aos juros. Bingo!

No mês seguinte, a amortização também será de R$ 1.000 (lembra, ela é constante) mas os juros serão menores porque o 1% incidirá não mais sobre os R$ 100.000 mas sobre R$ 99.000 já que você amortizou R$ 1.000 na primeira parcela. Então a segunda parcela será de R$ 1.990 (R$ 1.000 de amortização e R$ 990 de juros).

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O que é a tabela Price?

Ao contrário da tabela SAC, cujas parcelas são variáveis (decrescentes), na tabela Price, as parcelas são fixas. Ou seja, do início ao fim do período de empréstimo você irá pagar o mesmo valor. É o tipo de financiamento mais comum na compra de carros, por exemplo.

As parcelas também são compostas por amortização e juros como em qualquer empréstimo, mas a conta não é tão fácil de fazer na mão quanto a tabela SAC. Por este motivo, ao se trabalhar com o sistema Price, os profissionais costumam portar sempre uma HP 12C que faz a conta para você apertando poucos botões:

Entre com o valor do empréstimo (R$ 100 mil do exemplo acima) e depois aperte PV

Entre como os juros (1%) e aperte i

Entre o número de parcelas (100) e aperte n

Para saber o valor das parcelas mensais, aperte PMT e o valor da prestação aparecerá na sua tela.

Além da HP 12C, você pode fazer a conta no MS Excel através da função PGTO.

Basta digitar em uma célula =PGTO(a taxa de juros; número total de parcelas; o valor da dívida com um sinal negativo; (deixe vazio); (deixe vazio)) exatamente como na figura abaixo em que utilizo os valores do nosso exemplo.

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Neste exemplo da dívida de R$ 100.000 paga em 100 vezes ao juros mensal de 1%, o valor das parcelas será de R$ 1.586,57 pela tabela Price.

E agora, qual é melhor?

De maneira curta e grossa, eu prefiro a tabela Price sobretudo para financiamentos imobiliários, apesar de entender que existe uma tendência maior a escolher um ou outro de acordo com perfil financeiro de cada comprador.

Prefiro a tabela Price porque em geral os juros de financiamento imobiliários são abaixo da taxa de mercado e bem próxima ou até mesmo abaixo também do que você consegue receber por um investimento sem maiores riscos (como um CDB, Fundo DI ou Tesouro Selic).

Como não é, digamos assim, um “empréstimo ruim” não há porque ter pressa para pagá-lo, e a diferença entre as primeiras parcelas você tem a oportunidade de investir e receber juros também por ela.

O exemplo acima dos R$ 100 mil a juros de 1% ao mês foi apenas para facilitar o entendimento. Num mundo mais próximo do real, as taxas de financiamento imobiliário costumam ser até menores. Isto porque 1) os bancos tem junto ao Banco Central obrigação de destinar uma parte de determinadas aplicações ao financiamento imobiliário; e 2) o imóvel é uma garantia forte para o banco que pode revendê-lo muitas vezes até com valorização caso você não honre sua dívida.

Hoje podemos imaginar juros de 9% ao ano para imóveis de valor mais baixo (até uns R$ 700 mil).

Por outro lado, existem aplicações consideradas bem seguras que rendem juros brutos que seguem a Selic (de 14,25% ao ano em ago/16). Descontando imposto renda de 15% e uma taxa de administração de 0,5% ao ano, chego a uma taxa anual de 11,5%, ou 0,92% ao mês.

Então, imaginando que eu opte pela tabela Price e aplique toda a diferença entre as parcelas SAC e Price neste investimento acima (que rende 11,5% ao ano), eu terminaria os 240 meses ainda com R$ 60 mil no bolso. [a tabela completa desta comparação com fluxo mês a mês está disponível no final do artigo] Isto prova o quanto hoje a tabela Price é melhor.

Mas atenção! Como nem tudo são flores (e não existe almoço grátis), muitas vezes os bancos tendem a cobrar juros maiores e/ou prazos menores para financiamentos usando a tabela Price. Ou seja, a Price só é melhor se estivermos comparando mesmos prazos e juros da tabela SAC.

Como cada caso é um caso, apenas para simplificar a decisão, eu simplesmente escolheria o financiamento cujos juros são mais baixos e o prazo para pagamento é maior. Como disse acima, apenas no caso destes requisitos serem iguais é que prefiro a Price.

Além disso, a decisão entre uma tabela e outra, mesmo que as condições de prazo e juros sejam as mesmas, depende do seu perfil.

  1. Situação financeira baixa: pessoas endividadas com cartão de crédito, crédito pessoal, financiamento de automóvel etc: melhor é Price e usar a diferença das parcelas iniciais do financiamento para quitar as outras dívidas que são mais caras.
  2. Situação financeira média: pessoas que em geral não possuem muito conhecimento financeiro mas vivem uma situação equilibrada geralmente preferem a tabela SAC por acreditarem ter mais controle sobre a dívida. No entanto, elas consideram a diferença a mais da SAC na parcela como uma espécie de poupança (“pago mais agora para pagar menos no futuro”) porque se a prestação fosse pela Price gastariam a diferença.
  3. Situação financeira avançada: com orçamento equilibrado e conhecimento de finanças, estará atento ao mercado e às diferentes taxas de juros. Entendem que existem “empréstimos bons” com juros mais baixos do que é possível conseguir numa aplicação. Há empréstimos que é bom manter e, em geral, ao contrário das demais dívidas no Brasil, empréstimos imobiliários são “baratos” e não há porque ter pressa para pagá-los. Ao entender isto, a alternativa seria investir a diferença entre as parcelas da SAC e da Price e não gasta-la como o indivíduo do caso 2.

Espero ter sido claro. Mas caso haja perguntas, deixe um comentário aqui que terei prazer em responder.

A todos, um grande abraço!

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ANEXO – QUADRO COMPLETO COMPARATIVO PRICE X SAC

Considerando: empréstimo de R$ 300 mil, juros do empréstimo de 9% a.a. (0,72% a.m), prazo de 20 anos (240 meses) e oportunidade de investir com segurança e receber juros de aprox. 11,5% a.a. (0,92% a.a.)

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