Dúvida comum principalmente para quem deseja financiar um imóvel é qual o melhor tipo de financiamento: SAC ou Price? Antes, um resumo sobre os 2 tipos de financiamento.
O que é a tabela SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante. A palavra “constante” pode ser uma pegadinha para quem não é familiar à matemática financeira, já que as parcelas da tabela SAC são decrescentes. Isto porque, você pode até não saber mas qualquer parcela de qualquer empréstimo com juros que se faça, é sempre constituída de 1) amortização e 2) juros.
Amortização é o quanto da dívida total você abate com cada parcela e os juros é a remuneração que você paga a quem lhe emprestou o dinheiro. Ou seja, juros não abate dívida.
Apenas para ilustrar, imagine que você pegou um empréstimo de R$ 100 mil para ser pago em 100 meses pela tabela SAC a um juros de 1% a.m.
Como na tabela SAC a amortização é constante, todo mês você vai pagar e abater da dívida uma parcela igual deste total de R$ 100 mil. Logo, a cada mês você amortizará R$ 1.000. Mas se sua parcela final fosse só isso, este financiamento não teria juros, certo? Como tem juros de 1% ao mês, no primeiro mês os juros serão de R$ 1 mil (1% de R$ 100.000).
Então, esta primeira parcela será de R$ 2.000, dos quais R$ 1.000 referentes à amortização e R$ 1.000 referente aos juros. Bingo!
No mês seguinte, a amortização também será de R$ 1.000 (lembra, ela é constante) mas os juros serão menores porque o 1% incidirá não mais sobre os R$ 100.000 mas sobre R$ 99.000 já que você amortizou R$ 1.000 na primeira parcela. Então a segunda parcela será de R$ 1.990 (R$ 1.000 de amortização e R$ 990 de juros).
O que é a tabela Price?
Ao contrário da tabela SAC, cujas parcelas são variáveis (decrescentes), na tabela Price, as parcelas são fixas. Ou seja, do início ao fim do período de empréstimo você irá pagar o mesmo valor. É o tipo de financiamento mais comum na compra de carros, por exemplo.
As parcelas também são compostas por amortização e juros como em qualquer empréstimo, mas a conta não é tão fácil de fazer na mão quanto a tabela SAC. Por este motivo, ao se trabalhar com o sistema Price, os profissionais costumam portar sempre uma HP 12C que faz a conta para você apertando poucos botões:
Entre com o valor do empréstimo (R$ 100 mil do exemplo acima) e depois aperte PV
Entre como os juros (1%) e aperte i
Entre o número de parcelas (100) e aperte n
Para saber o valor das parcelas mensais, aperte PMT e o valor da prestação aparecerá na sua tela.
Além da HP 12C, você pode fazer a conta no MS Excel através da função PGTO.
Basta digitar em uma célula =PGTO(a taxa de juros; número total de parcelas; o valor da dívida com um sinal negativo; (deixe vazio); (deixe vazio)) exatamente como na figura abaixo em que utilizo os valores do nosso exemplo.
Neste exemplo da dívida de R$ 100.000 paga em 100 vezes ao juros mensal de 1%, o valor das parcelas será de R$ 1.586,57 pela tabela Price.
E agora, qual é melhor?
De maneira curta e grossa, eu prefiro a tabela Price sobretudo para financiamentos imobiliários, apesar de entender que existe uma tendência maior a escolher um ou outro de acordo com perfil financeiro de cada comprador.
Prefiro a tabela Price porque em geral os juros de financiamento imobiliários são abaixo da taxa de mercado e bem próxima ou até mesmo abaixo também do que você consegue receber por um investimento sem maiores riscos (como um CDB, Fundo DI ou Tesouro Selic).
Como não é, digamos assim, um “empréstimo ruim” não há porque ter pressa para pagá-lo, e a diferença entre as primeiras parcelas você tem a oportunidade de investir e receber juros também por ela.
O exemplo acima dos R$ 100 mil a juros de 1% ao mês foi apenas para facilitar o entendimento. Num mundo mais próximo do real, as taxas de financiamento imobiliário costumam ser até menores. Isto porque 1) os bancos tem junto ao Banco Central obrigação de destinar uma parte de determinadas aplicações ao financiamento imobiliário; e 2) o imóvel é uma garantia forte para o banco que pode revendê-lo muitas vezes até com valorização caso você não honre sua dívida.
Hoje podemos imaginar juros de 9% ao ano para imóveis de valor mais baixo (até uns R$ 700 mil).
Por outro lado, existem aplicações consideradas bem seguras que rendem juros brutos que seguem a Selic (de 14,25% ao ano em ago/16). Descontando imposto renda de 15% e uma taxa de administração de 0,5% ao ano, chego a uma taxa anual de 11,5%, ou 0,92% ao mês.
Então, imaginando que eu opte pela tabela Price e aplique toda a diferença entre as parcelas SAC e Price neste investimento acima (que rende 11,5% ao ano), eu terminaria os 240 meses ainda com R$ 60 mil no bolso. [a tabela completa desta comparação com fluxo mês a mês está disponível no final do artigo] Isto prova o quanto hoje a tabela Price é melhor.
Mas atenção! Como nem tudo são flores (e não existe almoço grátis), muitas vezes os bancos tendem a cobrar juros maiores e/ou prazos menores para financiamentos usando a tabela Price. Ou seja, a Price só é melhor se estivermos comparando mesmos prazos e juros da tabela SAC.
Como cada caso é um caso, apenas para simplificar a decisão, eu simplesmente escolheria o financiamento cujos juros são mais baixos e o prazo para pagamento é maior. Como disse acima, apenas no caso destes requisitos serem iguais é que prefiro a Price.
Além disso, a decisão entre uma tabela e outra, mesmo que as condições de prazo e juros sejam as mesmas, depende do seu perfil.
- Situação financeira baixa: pessoas endividadas com cartão de crédito, crédito pessoal, financiamento de automóvel etc: melhor é Price e usar a diferença das parcelas iniciais do financiamento para quitar as outras dívidas que são mais caras.
- Situação financeira média: pessoas que em geral não possuem muito conhecimento financeiro mas vivem uma situação equilibrada geralmente preferem a tabela SAC por acreditarem ter mais controle sobre a dívida. No entanto, elas consideram a diferença a mais da SAC na parcela como uma espécie de poupança (“pago mais agora para pagar menos no futuro”) porque se a prestação fosse pela Price gastariam a diferença.
- Situação financeira avançada: com orçamento equilibrado e conhecimento de finanças, estará atento ao mercado e às diferentes taxas de juros. Entendem que existem “empréstimos bons” com juros mais baixos do que é possível conseguir numa aplicação. Há empréstimos que é bom manter e, em geral, ao contrário das demais dívidas no Brasil, empréstimos imobiliários são “baratos” e não há porque ter pressa para pagá-los. Ao entender isto, a alternativa seria investir a diferença entre as parcelas da SAC e da Price e não gasta-la como o indivíduo do caso 2.
Espero ter sido claro. Mas caso haja perguntas, deixe um comentário aqui que terei prazer em responder.
A todos, um grande abraço!
ANEXO – QUADRO COMPLETO COMPARATIVO PRICE X SAC
Considerando: empréstimo de R$ 300 mil, juros do empréstimo de 9% a.a. (0,72% a.m), prazo de 20 anos (240 meses) e oportunidade de investir com segurança e receber juros de aprox. 11,5% a.a. (0,92% a.a.)
henriquecer.com 
Parabéns pelo site, amigo. Uma dúvida: por que razão o seu exemplo de investimento, no quadro comparativo de financiamento de 300 mil, feito com a diferença de valores entre as tabelas SAC e Price, começa a declinar a partir do mês 174? Estaria, a partir desse ponto, utilizando esse investimento de alguma outra forma, para abatimento de prestações ou algo assim? Ou teria parado de investir nesse ponto, tendo em vista a diminuição do valor da prestação na tabela SAC ao longo dos anos? Ou teria simplesmente começado a gastar o dinheiro investido? Fiquei confuso. Obrigado pela atenção!
Obrigado Tiago! No meu exemplo, eu uso o investimento feito para pagar a diferença entre a SAC e a Price… Quando a parcela da Price é mais baixa, é o período de acumulação, quando a parcela fica maior que na SAC, dado que esta última é decrescente, eu uso a reserva para completar o montante. Espero que tenha ficado mais claro… Qq coisa, me diz! Obrigado de novo e desculpa pela demora. Abraços
Bom dia !!
Estou prestes a feixar uma compra de imóvel, e estou na dúvida se faço SAC ou PRICE, dendo em vista que as primeiras parcelas do PRICE são menorea do que a do SAC.
A dúvida mesmo é saber se não vou ter problemas futuros com o PRICE.
Pois pra mim em questão de valores o SAC está com o início de prestação um pouco maior.
Obrigada desde ja pela atenção! !
Oi Cleonice, bom dia! Pois é, esta é uma dúvida cruel… Se vc se sentir mais segura com a SAC terá que talvez fazer uma engenharia financeira em casa para pagar as prestações sem problemas já que as parcelas iniciais são maiores. Se não der, pense na Price. De qualquer forma, reflita se realmente este é o momento de comprar o imóvel, se está financeiramente pronta realmente.. abraço
Boa tarde.1
Excelente explicação!
Parabéns, o texto é de fácil entendimento.
Que bom que gostou!! Obrigado Michelle!!
Olá, bom dia. Gostaria de saber se nas duas opções posso quitar a partir de 12 meses pagos. Pois, irei receber um dinheiro daqui 1 ano e gostaria de adiantar a obra. Meu medo é pegar pela PRICE e depois não conseguir quitar. Como não amortiza muito no começo eu pagaria o valor do montante que eu peguei sem problemas, mas fico com medo de não me deixarem quitar e ter que pagar o valor cheio com os juros. Obrigada.
Oi Luana, nos 2 modelos geralmente é possível quitar antecipadamente.
Obrigada pela explicação!
Agora bora entender de investimentos…rs
Boa Pâmela!!
Bom dia
Fiz um financiamento imobiliário pela tabela Price acreditando também que os valores seriam fixos até o final do contrato. Ocorre que a cada aniversário do contrato, o valor aumenta. Entre os anos de 2016 para 2017, minhas parcelas aumentaram em 14,00. Ao verificar meu saldo devedor….Surpresa……Aumentou!!! Ou seja, emprestei 102mil, em 2 anos e meio pagando todas as parcelas sem atraso, meu saldo devedor está em 103mil. Como isso é possível? O gerente do meu contrato disse simplesmente que é normal!!!!
Gostaria, se possível, de mais esclarecimentos sobre esse assunto.
Grata
Bom dia Tatiana, cabe observar o contrato de empréstimo e verificar se há cláusula que prevê reajuste anual pelo IGP-M, IPCA ou outro indexador. Quanto ao saldo devedor estar maior, lhe sugiro que procure imediatamente a instituição para entender já que isto é muito estranho. Não é normal.
Ola Tatiana, também estou a de um imóvel para financiar por isso venho fazendo várias pesquisas. Eu vi não me lembro o site que tem sim uma clausula em contratos que são feito pela Price que os valores das parcelas pode ser corrigidos conforme os índices que o autor do blog citou. Lá deve ter uma clausula que diz o tipo de reajuste se é pré-fixado ou pós fixado. Isso geralmente é acordado entre as partes na assinatura do contrato.
Boa noite
Estou em dúvida quanto ao sistema que devo utilizar (a taxa de juros é igual para a Price e Sac) para um financiamento em 120 prestações já pensando em Liquidar o saldo devedor lá por volta da prestação de número 36? Quando poderei alienar um imóvel em condições mais favoráveis que hoje.
Att
Laercio
Oi Laércio, obrigado pela pergunta. Se as taxas de juros são iguais, ambas opções são bem parecidas. Seguinte, de forma simplificada, como disse no artigo: se esta taxa de juros do financiamento for menor que 10% ao ano, eu escolheria Price e aplicaria o restante. Se for maior que 10%, eu pensaria em escolher SAC.
Olá…. No meu caso estou financiando 230.000,00 com tx CET de 22% ao ano. Neste caso a tabela SAC é mais vantajosa??? Porque?
Sim, se esta for sua única dívida, claro. Isto porque com a tabela SAC você reduzirá o montante pago de juros. Em outras palavras, vc paga sua dívida mais rápido.
Bom dia… vou financiar 320.000,00 de um Imovel novo em 180 meses. A principio estou optando pela tabela SAC, porem o Banco vai aplicar juros 10,70 + TR no financiamento. Isso quer dizer que as prestacoes vao subir a cada a mes ou de formal anual? Se houver opcao de financiamento ja com calculo de estimativa da TR essa opcao e mais vantajosa para mim, ja que minha pretencao e ter parcelas fixas sem alteracao de valor?
Oi Cezar, tudo pode depender do que está no contrato, mas em geral o reajuste pela TR é mensal. A TR hj está entre 0,1 e 0,2% ao mês com tendência clara de queda. Aliás é bem provável que zere num futuro próximo… Enfim, mas eu realmente nunca ouvi falar em financiamento com estimativa de TR. Infelizmente.
Obrigado pela atenção, seu Blog é ótimo. Esclareço que o Banco do Brasil e o Itaú me apresentaram simulação com estimativa de TR incluído nas parcelas. Enquanto que o Santander e Caixa Econômica sem a TR. Para analisar qual a melhor proposta o correto é verificar comparativo de parcela por parcela de cada banco, além é claro do que estiver escrito no contrato? ( se for proibido colocar nome de instituição financeira nos comentários, favor moderar)
Sem grilo, na verdade neste caso não lhe resta nada além de estimar vc mesmo uma TR futura para que possa comparar entre os diferentes financiamentos disponíveis, para comparar banana com banana… Historicamente a taxa tem sido entre 0,1 e 0,25% ao mês.. ~1,5 e 3,5% ao ano… mas como disse, a tendência é que no futuro próximo chegue a 0%. Tem um artigo no blog que fala sobre a TR, talvez possa ajudar…
Boa Noite, primeiramente gostei bastante do seu Site e como vc trata esses assuntos…
minha pergunta é em relação a quitação antecipada de debito no sistema price
exemplo eu tenho uma parcela de 1000 sendo que 940 é juros e 10 reias é taxa de adm e 50 é abatimento do saldo devedor… quando quito antecipado 10 mil reais do meu saldo devedor… esse juro da parcela cai e aumenta o valor abatido do saldo devedor(parcela fixa de R$1.000,00)? como é feita a antecipação do contrato eu quito só o saldo devedor? tem + alguma taxa? obrigado
Obrigado Eliezer! Na verdade existem 2 maneiras comuns de se usar o abatimento: 1) reduzir o valor das parcelas ou 2) reduzir o prazo de pagamento. Ambas são equivalentes embora os benefícios da opção 2 sejam mais evidentes. E sim, na tabela Price, se vc reduzir o prazo, o % de juros na parcela cai… Mas se os juros forem abaixo do mercado +/- 11% ao ano, pense na opção 1 e invista a diferença. Se for acima, opção 2 pode ser melhor. Abraços
eu consigo mudar um financiamento da price para sac?
Oi Cibelle! Normalmente para o mesmo financiamento não. Você pode é trocar de financiamento, isso sim.
Excelente publicação. Uma dúvida: Vou financiar 380mil por 420meses, a 9.8% ao ano+TR. Tenho um pouco de conhecimento de aplicação financeira e acredito que conseguiria facilmente aplicar a diferença entre as parcelas SAC e PRICE em uma aplicação no tesouro pelo menos pra garantir SELIC. Simulando a quitação do imovel em 5, 10, 15 e 20 anos, qual tabela deveria escolher? Obrigado!
Oi Carlos, obrigado pela pergunta! Ao conhecer sobre aplicação financeira, a melhor tabela neste caso é a Price (caso ambos financiamentos apresentem a mesma taxa). Com a diferença entre as parcelas, invista! Apenas atenção nos seus investimentos às taxas de juros da economia que estão em queda! Grande abraço e desculpa pela demorar na resposta!
Minha duvida coincide com a do Carlos. Imovel financiado em 360 meses no valor de 230 mil. Simulando a quitação em 5 e 10 anos, qual seria a melhor tabela sac ou price?
Oi Neide! Veja a taxa de juros em cada caso. Quanto menor, melhor. Se as taxas iguais entre elas e forem menores que 10% ao ano, Price é melhor. Se não, SAC. Mas tudo depende antes de mais nada da sua condição de pagamento, este é o critério mais importante! Abraços
Boa tarde! Estou vendo um financiamento imobiliário, valor de 130mil por 240meses, 6,6971a.a + TR, estou na duvida em qual utilizar, PRICE ou SAC. Na PRICE, seu eu amortizar parte do financiamento, ele abate no capital?
Oi Carla, em ambos tipos isto acontece.
Obrigada! A principio, quero utilizar a PRICE pelos valores iniciais de parcelas serem menores, mas o banco da como melhor opção, utilizar a SAC, embora os juros sejam os mesmos. Meu receio de utilizar a PRICE, é de as parcelas aumentarem durante todo o financiamento. O que você sugere?
Carla, para o banco o melhor é o SAC pois é mais seguro para ele. Está decisão vai depender do seu perfil de risco. Eu diria, como disse no texto, que prefiro a tabela Price mas ambas opções são equivalentes. Para dar uma resposta fácil e direta: se os juros forem maiores que 10% a.a, vai de SAC, se forem menores, Price e invista a diferença entre as 2 parcelas. Mas claro, tudo depende da sua condição financeira. Price é melhor e pode ser mais arriscada se vc decidir torrar o dinheiro que sobrar, mas será a alternativa mais segura se, ao contrário, vc poupar e investir está diferença.
Muito obrigada!
Ótima explicação!
Parabéns pelo site!!! Tenho uma dúvida em relação à amortizações futuras. A amortização futura com os valores do FGTS ou através de recursos próprios é feita de maneira igual nos dois ou há vantagem de antecipação em algum dos dois sistemas? Obrigado e um abraço!
Oi Luis Fernando! Obrigado! A amortização com FGTS e recursos próprios é possível e igual nos 2 casos. Abs.
Luis Fernando Boa Noite! Fui no banco para fazer um financiamento, e estava optando pela price, mas o atendente me disse se opta-se pela price as prestações começavam mais baixa e em dois ou tres anos aumentaria tanto que não conseguiria mais pagar e com o sistema SAc não aconteceria. seria um financiamento de 100.000,0 com juros de 9,5 + TR. Isto é possível?
É possível que aumente devido a reajuste de acordo com algum índice de inflação. A Price são parcelas fixas.
Parabéns,pelo seu blog,no meu caso eu comprei um imóvel,na planta é somente daqui 30 meses eu farei o financiamento pela caixa do valor de 200.000 eu estava pensando em fazer um consorcio nesse valor,para quitação,mas o meu medo é que vou ter somente 35%porcento do valor pra dar lance é não conseguir essa carta pra quitação,porque convenhamos os juros é muito elevado pra Sac e Price.gostaria de um conselho e muito obrigado.
Oi Alexsandro, meu conselho é não entrar no consórcio. A grana que vc juntaria para o lance, junte e amortize a dívida. Assim vc pode escolher entre reduzir o valor das parcelas ou o tempo de pagamento. PS.: Consórcios não tem juros mas por outro lado cobram uma taxa de administração. Enquanto os juros podem ser amortizados quando o pagamento antecipado ocorre, o mesmo em geral não acontece com consórcios.
Boa noite!
Como funciona o sistema de quitação antecipada no sistema PRICE? Se trata de antecipação de parcelas, por exemplo: se eu der 20 mil de FGTS para amortização, serão amortizadas X parcelas, onde o montante de abatimento do saldo devedor das X parcelas somem 20 mil? Pergunto isso pois estou fazendo financiamento em 360 meses com taxa de 9%, e pretendo pagar em no máximo 15 anos… nesse caso, devo escolher SAC ou PRICE?
Obrigado!
Você tem a opção de reduzir o valor das parcelas ou reduzir o prazo de pagamento, como vc preferir.
ola Riko, em primeiro lugar, parabéns pelo site;
Vamos lá, uma duvida, estou financiando R$ 145.000 em 312 meses mas pretendo, no período de cinco anos, amortizar e quitar o financiamento; É correto raciocinar que pela tabela Price vou amortizar menos durante o pagamento das prestações mas vou pagar menos juros???? ou seja, em média, na price, as 50 primeiras prestações serão de R$ 1.450,00, com amortização de R$ 7.000,00 no principal, ao passo que na SAC, as prestações serão em torno de R$ 1.750,00, porém a amortização será de R$ 23.000,00, lembrando que a economia na diferença no valor das prestações seria de R$ 15.000,00; Cabe ressaltar que minha situação não é ruim e da para amortizar de 30 a 40 mil por ano! A pergunta do milhão ris…. qual seria sua opção se você estivesse no meu lugar; Abraço!
Olá Riko,
O BB está oferecendo a mesma taxa (9%) em ambas as modalidades, porém ao detalhar as parcelas, percebi que o total pago na simulação PRICE ficou bem mais caro. Se o juros é o mesmo, qual o motivo da diferença?
Financiamento: R$ 232.000,00
Prazo: 360 meses
Total SAC: R$ 562.541,24
Total PRICE: R$ 686.818,41
Oi Gustavo, tudo bem?
Apenas corrigindo, a simulação pela tabela PRICE não ficou mais cara, já que ambas tem a mesma taxa de juros, ambas são ao mesmo preço. Acontece que como pela tabela SAC a amortização é maior no início (as parcelas iniciais são maiores), você já vai diminuindo mais sua dívida no início e isso reduzirá o montante de juros total no final.
Espero ter sido claro.
Abraços!
Obrigado pelo esclarecimento.
Reduzindo o financiamento na modalidade PRICE para 240 meses, a parcela e o total ficou mais barato que o SAC em 360 meses.
Na matéria você recomenda fazer PRICE se o parcelamento e o juros forem os mesmos do SAC.
Não seria vantagem fazer PRICE em 240 meses?
Sim. A 9% ao ano, o melhor é, claro, se possível, amortizar a dívida o quanto antes. 240 meses é mais vantajoso que 360, sem dúvida!
Excelente explicação, Riko. Obrigado!
Obrigado, Jacio!
Riko meus parabéns pelo site . não tenho condições de arcar com a entrada na tabela SAC , logo optei por utilizar a PRICE . então a pergunta é : se eu investir no TD e juntar , suponhamos uns 20 mil e então decidir abater esse valor no saldo devedor , eu reduziria o valor do financiamento e consequentemente reduziria os juros correto ? pois bem , se assim for, as outras parcelas então ficariam no mesmo valor e somente eu reduziria a quantidade de meses a ser pago . correto ? em outras palavras, eu veria somente esse beneficio de ter adiantado as parcelas somente no final , por se tratar de ter escolhido abater no saldo devedor. estou correto ? muito confuso né ?!
Fala Rafael. Sim, exatamente isso. Quando vc abate (amortiza) sua dívida, vc pode manter o valor da parcela mas reduzir o número de parcelas ou manter o número de parcelas e reduzir seu valor. Abs
Isso que é rapidez na resposta heim ?! Kkk Riko , aproveitando da sua boa vontade só mais uma pergunta : dizem que a SAC é mais vantajosa pois no final acaba-se pagando menos juros . Então se eu fazer esse sistema de pagamento que te falei , eu consigo equipar as duas ? Ou seja : pagar o mesmo (ou menos ) juros do que na SAC ?
O montante de juros é sempre menor na SAC já que há uma maior amortização no início. Não tem como equiparar, neste caso.
Primeiramente, parabenizo pelo blog! Pesquisei bastante na web sobre a diferença entre as opções SAC e PRICE, mas somente aqui encontrei uma abordagem prática e mais fácil de entender.
Estou em vias de financiar 150mil para a compra de um imóvel em 420 meses.
Na simulação pela opção PRICE (CET 12,54% a.a. e TJM 0,91 a.m., sendo o CESH 4,2703 %) a primeira parcela seria R$1.477,99 e a última R$1.435,76. Apesar da pequena variação, achei estranho aparecer essa variação nas parcelas, não deveriam ser parcelas fixas nessa opção PRICE?
Na simulação pela opção SAC (CET 10,66% a.a. e TJM 0,76% a.m. + TR, sendo o CESH 3,7939 %) a primeira parcela seria R$1.574,81.
Se compreendi bem as suas orientações, entre as informações do artigo e os comentários que o mesmo gerou, no meu caso NÃO valeria a pena optar pela tabela PRICE, pois visivelmente é muito pequena a diferença entre as duas opções, sendo o valor da parcela pela tabela PRICE apenas 6,15% menor do que a opção pela tabela SAC.
Eu fiz o cálculo percentual entre as parcelas pelos dois modelos que você acrescentou como exemplo no ANEXO – QUADRO COMPLETO COMPARATIVO PRICE X SAC, a parcela pela tabela PRICE no seu exemplo ficou com um valor 22.86% menor do que a opção SAC.
Ou seja, caso eu optasse pela opção PRICE, na prática me sobraria pouco dinheiro (R$96,82) para aplicar em algum investimento, estou certo?
Mais uma vez parabenizo e agradeço pela existência desse blog!
Está certíssimo Arley. Como disse, com as taxas de juros de SAC e Price iguais e abaixo (ou próximas) da taxa de mercado, a Selic por exemplo, prefiro a PRICE. Mas este não é de maneira alguma o seu caso. A diferença é enorme entre as 2 taxas de juros e ainda por cima com a Selic a 7% ao ano , menor patamar histórico, seu dinheiro aplicado renderia bem menos que o valor de seu empréstimo. Ou seja, SAC neste caso é bem melhor!!! E obrigado pelo comentário. Abs
Riko, estou para assumir um financiamento na Price de R$ 128.000,00 com taxas de 7.4842% a.a + TR, Gostaria de fazer a quitação de 7 á 10 anos desse saldo, estou em dúvida sobre qual modalidade pegar, e em quantas parcelas pegar « X », 120x 240x 360x e etc… Eu teria algum ganho fazendo em 120x « 1550,00 mensal » sendo que tenho capacidade salarial para isso, ao invés de 360x « 910 mensal » pagando a parcela e a amortização seria o simples cálculo de 128mil / 360x = R$ 355,00 cada parcela se eu opta-se em adiantar as 2 últimas em cada vez ficando « 910+355+355 » e transformando em 120x também? Penso nesse caso de transformação pela precaução e seguridade financeira caso eu necessite de recursos extras em alguns dos meses.
Dessa minha forma de quitação de 7 á 10 anos, devo fazer os cálculos da SAC também? Ou para adiantar/amortizar as últimas a melhor é a Price mesmo?
Muito obrigado!
Obrigado pela pergunta Halifer. Veja a opção SAC tb. 7.5% ao ano é maior que oq vc conseguiria numa aplicação. Recomendo SAC se taxa de juros igual ou menor. Abs
Bom dia…estou com uma dúvida…quero financiar R$ 266.729,00 pela Financiadora POUPEX, do exército, pela tabela SAC em 327 meses, taxa efetiva anual de juros: 10,2% aa, fica prestação inicial em R$ 3.194,40 e a última prestação em R$ 872,00 e pela tabela PRICE o máximo de 240 meses, custo efetivo total: 11,83% aa, fica a prestação inicial de R$ 3.121,00 e a última prestação em R$ 571,13.
O que achei estranho pela tabela PRICE é que na simulação, financia em menos meses (240) e que os valores decrescem como na tabela SAC. Favor me oriente, faço pela tabela SAC ou pela tabela PRICE?
Bom dia Rony, realmente estranho o valor descrescente na tabela Price. Há algo diferente aí, a ver. O número menor de parcelas e juros maior são normais pois é risco maior pro banco. Meu conselho? Siga a menor taxa de juros. Abs
OI, RIKO. ISTO QUER DIZER QUE DEVO OPTAR PELA TABELA SAC? E QUANTO A EU PAGAR EM MENOS TEMPO (240 MESES) PELA TABELA PRICE, MESMO COM TAXA DE JUROS MAIS ALTA, O QUE VC ACHA? EU ESTARIA TERMINANDO 87 MESES MAIS CEDO, CASO OPTE PELA TABELA PRICE. MAS, GOSTARIA DE SABER A OPINIÃO DE ALGUÉM QUE ENTENDE DO ASSUNTO, COMO VC.
Rony, tudo depende da sua situação financeira específica. É a vc de avaliar, mas a tabela SAC neste caso é mais vantajosa.
Olá Riko, estou em duvida em qual tabela financiar.
Vou financiar o valor de R$ 330.000 com a CEF , na tabela price esta dando R$ 2.741,00 em 240 meses e na tabela SAC R$ 3.056 em 360 meses. Tenho receio na correção da TR, isso influencia mesmo muito la na frente? Na sua opinião qual melhor tabela? Juros de 7,5.
Olá Luiz, a taxa de juros é a mesma para ambos financiamentos? Como disse ao longo do artigo, em geral quando este é o caso e a taxa de juros cobrada não é muito alta, tendo a preferir a PRICE que além de tudo dá um espaço maior para poupar no início do financiamento. Em relação à TR, hj ela está em 0 e sem previsão para isso mudar no curto prazo. Ou seja, pode ser que fique em zero por um boooom tempo. Então, quanto a isso, não esquente! Abs
GRATO, MEU AMIGO…
Oi Riko, tudo bem?
Parabens pelas explicações, preciso tomar uma decisao , preciso de sua ajuda, vou fazer um financiamento de um imóvel no valor de 180 mil , a melhor taxa que consegui foi 10.79 a.a cet na sac , o valor das parcelas ficou um pouca apertada no valor de R$1,946 e consegui na price em outro banco taxa de 11.5 a.a. parcelas de R$1.625.49 as duas e no prazo de 360 meses, pretendo fazer uma amortizaçao no valor de 60 mil no periode de 1 a 2 anos, preciso saber qual das duas seria a melhor opçao.? Seria melhor apertar um pouco e fazer na sac ou ficar com a menor parcela para ficar dentro do meu orçamento?
Oi Juliana, obrigado pela pergunta. Se apertar ao meu ver nunca é a melhor opção. Se este for o seu caso, refletiria bem antes de dar este passo a frente. No geral, como a taxa da tabela SAC é menor, em tese é mais vantajosa. No entanto, se a PRICE Te dará mais alívio, no seu caso específico pode ser melhor ainda que mais cara. Melhor ficar no seu orçamento. ABS!
Muito obrigada pela resposta, mas so mais uma duvida, para amortizar qual seria a melhor? Que cairia as parcelas com o valor que vou amortiza..? Grata
Juliana, no caso de amortizar, não há diferença. O valor será abatido do montante da mesma forma e as parcelas se reajustarao se reduzindo ou reduzindo o número de parcelas futuras. ABS.
Ola, tudo bem?
Oi Juliana, tudo!!
muito bom ! Estava com muita duvida sobre qual sistema seria o melhor muito obrigada
Que bom, Rosângela! Fico feliz!
Ola boa noite. Realmente suas explicacoes sao otimas e esclarecedoras. Parabens. Hoje estou tentando fechar a compra de um imovel a construtora esta com algumas unidades q nao conseguiram vender e qdo fiz uma oferta nao aceitram .enfim me ligaram hoje baixando o valor da unidade de 361.000 p 355.000 e me ofereceram financiamento de 255.000 pela tabela Price direto com a construtora eu efetuando entrada de 100.000 q tenho. Juros de 9,8 aa. Prestacao de 2.660,00 em 180 meses. Ja tenho um imovel pequeno e consigo alugar. Acha este financiamneto legal pela Price. Pois temos a tendencia da Sac. Aguardo Obrigado
Wagner, pelo que tenho visto parece estar em linha com o mercado. Se vale a pena? Não posso dizer. Vai depender de sua situação financeira pessoal, suas perspectivas, planos futuros, do imóvel em si, etc. Vale refletir sobre tudo isso antes. Se estiver, tudo em acordo, pq não?
Bom dia. Muito obrigado
Bom dia! Que isso, não há de quê.
Boa tarde Riko, visualizando os vários comentários e explicações, simulei um financiamento de um imóvel no valor de 185.000,00 com entrada diferentes para tabela price e Sac.. minha vontade é pagar na tabela Sac.. e tentar uma entrada maior.. mas pelo valor das parcelas, a Price chamou minha atenção.. no entanto o corretor embolou na hora de me dizer qual seria melhor e deixou em aberto..
Como todas as pessoas disseram, o meu medo é o acréscimo anual na tabela price o corretor disse q esse aumento é anual, por ex.. se aumentou 20 reais em um ano.. esses 20 estarão no próximo e assim sucessvamente. então me assustei.. pois se começar pagando 900 reais.. em 10 anos.. quanto estarei pagando? rs
Na simulação no site da Caixa.. eu iniciaria pagando R$ 965,96 pela price.. e R$ 1.107,00 pela Sac (essa com uma entrada maior).. em 360 meses .. pelo mcmv..
Gostaria de sua opinião e / ou sugestão.. e se possível me explicasse diferença .. quando faço a simulação no site da caixa.. entre os juros nominais 6,5000 %a.a + TR e juros efetivos 6,6971 % a.a + TR..
Penso que não temos muitas opções e vamos sair “perdendo” .. mas gostaria de ter menos impacto.. já que é inevitável as opções que temos.
Desde já, agradeço a atenção.
Olá Roberto, de cara este aumento na tabela price deve decorrer de atualização monetária. No fundo, o impacto pra vc é “zero”. O dinheiro perde valor no tempo devido à inflação. Lembra quanto custavam as coisas em 94? Não se assuste se sua prestação estiver mais alta daqui a 20 anos, o valor corrigido significará o mesmo ao longo do tempo. Reflita bem. PRICE e SAC são equivalentes contanto que a taxa de juros seja a mesma mas eu, preferiria a PRICE, como a parcela é menor vc pode juntar a diferença e investir para caso alguma urgência aconteça é vc não possa pagar as parcelas. Espero ter ajudado. Abs
Ajudou sim.. a mim e vários outros..
Obrigado pelo retorno e boa vontade!
abs..
Olá, ótimo artigo, porém tenho uma dúvida e estou com dificuldades de achar a resposta.
Para um financiamento imobiliário onde vou usar meu FGTS a cada 3 anos para antecipar o pagamento, qual é financeiramente melhor: SAC ou PRICE? E porque. Obrigado
Olá Fabio, é difícil achar resposta porque na verdade o fato de vc usar seu saldo FGTS não muda em nada a relação entre os 2 financiamentos. Na dúvida, escolha onde oferecerem a taxa de juros menor. Se as taxas forem idênticas (oq é difícil), a taxa sendo inferior a 7%, PRICE melhor. Acima disso, SAC hj é melhor. A explicação está no artigo, mas caso ainda reste dúvidas me avisa. Abraços!!
Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho um imovel financiado, já estou pagando 2 anos agora em Março, e agora veio a opção de usar o FGTS, é preferível usar para diminuir o tempo ou para diminuir o valor da parcela? Eu penso em usar a segunda opção, pois sei que vai ter aumento da TR pelo mês de aniversário, mas leio que é mais vantajoso diminuir o tempo.
Obrigado.
Oi Thiago, numa conta Financeira as duas opções são igualmente vantajosas e é por isso que o banco “te oferece” elas. Para o banco tbm é igual. TD depende da sua situação financeira – q eu não conheço para palpitar. Disto isso, a única maneira de te dizer qual é melhor é: se os juros do teu financiamento for maior que uns 7% ao ano, reduza o tempo de prestação. Se for maior, reduza o valor da parcela. É uma análise hiper superficial mas por te ajudar. E a justificativa é que com os juros do teu financiamento maior do os juros do mercado, é vantajoso quitar sua dívida o quanto antes… Abraços
Mas, o mais importante é saber se vc está numa situação financeira segura e confortável, com uma boa reserva financeira. Se não tiver, sugiro que use o FGTS para reduzir o valor da parcela e que a diferença vc invista em algo seguro e com liquidez como um Tesouro Selic, por exemplo. Abraço
Para essa vai depender das suas outras prioridades na vida. Se você tiver outras dívidas e quiser usar quita-las com a diferença no valor das parcelas, então reduza. Se não tiver ainda uma reserva financeira de segurança, plano de aposentadoria etc, pode usar essa diferença pra isso.
Se esse não for o caso, reduzir o prazo pode ser melhor porque significa que vc está quitando antes suas dívidas, o valor total de juros pago será menor.
Bom dia novamente,
Então minha taxa é 7,8% a.a . O que acontece é atualmente como estamos de casamento marcado para julho as contas estão apertadíssimas, porém não a ponto de atrasar parcela, esse risco não corremos, pois o orçamento já é feito descontando o valor que pagamos de parcela. Mas hoje temos uma pequena reserva que nao mexemos, é apenas para emergencias, mas fora isso não consigo guardar nada. Em julho as coisas devem se estabilizar. A dúvida na verdade é no quesito financeiro mesmo, se existe falando em números reia uma opção mais vantajosa do que a outra, meu único medo é essa taxa TR.
Obrigado.
Thiago, segue abaixo o artigo que sera publicado aqui em breve:
Reduzir o prazo ou o valor das parcelas? O que é mais indicado para reduzir a divida de um financiamento imobiliario?
Pergunta muito popular no meu artigo SAC x Price, a resposta para essa pergunta so pode ser: depende.
Para inicio de conversa, é importante dizer que em todos os casos, a regra é sempre justa e do ponto de vista estritamente financeiro, as 2 opções são obrigatoriamente equivalentes. Não ha uma meeeelhor que a outra. Elas são financeiramente iguais, equivalentes!
Por isso, para o banco tanto faz reduzir o valor da parcela quanto reduzir o prazo de pagamento. Bancos entendem de finanças. Meu objetivo aqui é fazer você entender também!
O que você não deve fazer
Para chegar a uma conclusão – e que muuiiiita gente faz – é simplesmente somar o valor de todas as parcelas futuras numa calculadora simples e comparar os montantes nominais das 2 opções. Isso esta errado!
Muito errado!
Porque a conta requer uma conta financeira (no financês, a gente chama de “trazer a valor presente”) descontando os juros futuros. Ora, pagar R$ 100 hoje e daqui a 50 anos não são a mesma coisa! Nem perto! Então esqueça essa solução porque é mais um problema. O resultado dessa conta doida vai dar sempre “reduzir o prazo de pagamento” como a melhor solução, o que não é sempre o caso.
Isso é logico para qualquer um que entenda minimamente de matematica financeira.
E aconselho vc mesmo a dar uma estudada em Matematica Financeira que não é nenhum bicho papão não. Na verdade é matematica simples e de grande utilidade e deveria ser ensinado nas escolas.
Mas então, Riko, se as duas opções são equivalentes, qual escolher?
Vou tentar simplificar aqui o processo de escolha. Vamos la.
Critério #1: Sua situação financeira
Você tem pelo menos uma reserva de segurança equivalente a 6 meses de gastos médios seus?
Não?
Bem, aconselho então que reduza o valor das parcelas ao invés do prazo. Mas com a condição de utilizar a diferença entre a parcela antiga e a parcela nova para investir.
Se tiver outras dividas, idem. Ao invés de investir, use esse dinheiro extra (da diferença entre a parcela integral e ela reduzida) para quitar suas dividas.
E se você não tiver outras dividas e tiver investimentos suficientes em reservas? Neste caso, vamos para a segunda etapa.
Critério #2: Qual é a taxa de juros do seu financiamento?
Se for maior do que você conseguiria receber num investimento seguro como o Tesouro Selic, por exemplo, o melhor é reduzir o prazo.
Isso porque neste caso, você acelera a amortização de uma divida “cara”. Hoje uma divida para ser cara, deve estar acima de uns 7% ao ano, ou seja a maioria. Mas nem sempre foi/é assim. As vezes a Selic rende mais que diversos financiamento imobiliarios.
Por outro lado, se a taxa de juros do financiamento for igual ou menor que o rendimento liquido do Tesouro Selic, o melhor é nem quitar a divida. Deixe o seu dinheiro investido rendendo enquanto paga as parcelas da divida. Os juros da sua aplicação vão te render mais que os juros que você tera que pagar na sua divida.
A unica exceção é o uso do FGTS nesse caso em que os juros do financiamento são mais baixos que os juros do mercado (Selic). Se essa for sua intenção, use o seu saldo do FGTS para reduzir o valor das parcelas e utilize a diferença entre o valor original e a nova parcela (mais baixa) para investir a uma taxa de retorno maior que o custo da sua divida.
Lembrando apenas, antes de me despedir, que hoje, em 2019, a Selic entre 6-7% ao ano, neste caso, utilizando o 2° critério, o melhor, em geral, é mesmo reduzir o prazo.
Bom, grosso modo: 7.8% é bem no threshold, mas se sente seguro com sua atual situação financeira (e estabilidade profissionalà, reduza o prazo, porque assim vc amortizara a cada parcela mensal um valor maior da sua divida… aparentemente é a situação mais indicada para vc. Mas não ha uma que seja muito melhor que a outra. Ambas são financeiramente equivalentes, dado que o custo (a taxa de juros) é a mesma e não muda.
Abraços!
Em quase todos os blogs que comparam SAC e Price sempre se considera o mesmo número de prestações. Eu gostaria de uma opinião considerando períodos diferentes. Por exemplo, caso alguém tenha estabilidade no trabalho e deseje fazer no menor número possível de prestações, ele consegue diminuir o prazo do pagamento utilizando o sistema Price, cujas prestações iniciais são menores e desta forma irá pagar um montante menor de juros no final do investimento. Gostaria que comentasse essa estratégia!
Obrigado!
Oi Flávio, obrigado pelo comentário. Vc tem razão, prometo escrever um artigo sobre isso esta semana.
Primeiramente gostaria de agradecer pela postagem esclarecedora e dedicação em todas as respostas. Li todas e foi de enorme ajuda.
Estou próximo de fechar um financiamento de R$ 180.000,00 a 7,9 % C.E.T + TR na tabela PRICE. Optei por 240 meses e hoje a parcela seria de R$ 1.511,00 no MCMV.
Porém, tenho muitos receios com a TR, significa que minha parcela aumentará mensalmente? Na simulação da caixa a parcela na PRICE diminui levemente (não deveria ser constante?). Ademais, li algo sobre chegar ao final do financiamento e ainda existir saldo à amortizar, a gerente da construtora me informou que isto acontecia no passado mas não ocorre mais, sem dar detalhes, isto procede? É uma particularidade da PRICE ou de fato este risco não existe?
Investir a diferença entre o inicial da PRICE e SAC em um investimento com rendimento ao ano maior que 7,9% a.a. é uma boa alternativa de acumular uma gordura para as parcelas futuras?
Muito obrigado!
Oi Andres, obrigado pela pergunta e pela educação! Começando pelo fim, a resposta é sim: investir é o melhor caminho para encontrar a paz com a sua nova dívida adquirida. A price como vc disse, deve ser sim constante, a q reduz lentamente é a SAC. Sobre ter um resíduo a pagar no final, isso continua existindo na modalidade obra por administração, mas em geral isso está explícito no contrato e não parece ser o seu caso. Por fim, não há o que temer da TR, há mto tempo ela está num patamar bem baixo e ultimamente a zero. Se o valor aumentar consideravelmente o problema não será o aumento da sua parcela, mas a volta da inflação a toda a economia. Opinião minha: risco existe até em atravessar a rua. Conheça os riscos para se preparar para eles, mas não deixe que o parem. Abração
Muito obrigado pela resposta, Riko!
Quanto ao financiamento, lendo novamente vi que me expressei mal, rs. A redução leve mencionada na PRICE seria algo em torno de 50 reais entre a parcela 1 e 240, por isto fiquei na dúvida, já que teoricamente não deveria aumentar ou diminuir nada além da TR.
grande abraço
Uma lista de respostas a todos àqueles que tinham dúvidas, e que tambem foi minha dúvida.
Está de parabens por todos os esclarecimentos e respostas com ética.
Olá, eu estou querendo fazer um empréstimo imobiliário de 350.000 para quitação em até 6 meses. Qual melhor tabela pra usar? Price ou SAC? Juros 0.75% ao mês
Em 6 meses???? Qualquer um nesse caso… o que tiver as menores taxas de juros. Hoje provavelmente será a SAC