Preço dos imóveis não reflete a gravidade da crise

Em março de 2015, publiquei aqui o artigo “Boa hora para comprar imoveis. Por que?” onde não recomendava o investimento em imóveis a partir daquele período!

Minha opinião ia de encontro ao que publicava parte da mídia, que tentava vender a crise, que apenas se iniciava, como uma boa oportunidade de fazer bons negócios. Só que não era e isto foi comprovado nestes últimos 2 anos, com a queda real generalizada nos preços de imóveis no país. Foi um péssimo negócio! 

Hoje, tiro os imóveis do vermelho e os coloco no amarelo.

Por que não verde?

A demora e a sutileza da queda real nos preços ainda não reflete por inteiro a crise econômica, que foi a mais grave de nossa historia recente.

Enquanto o mundo derrete lá fora em termos de crescimento econômico, desemprego, projeções futuras, etc. o preço real dos imóveis caem lentamente como se pouco estivesse acontecendo. Há ainda um espaço para quedas. 

Esse gráfico mostra o tamanho do problema. Pelas projeções mais recentes do FMI, mesmo com uma recuperação começando em 2018, em 2022 ainda estaremos longe do nível do PIB per capita de 2013 e 2014.

A economia brasileira não parou, pior, ela andou para trás a passos largos, e por mais que o pior da crise possa estar prestes a virar passado, enquanto reformas importantes não forem aprovadas, será difícil traçar um caminho de recuperação.

Por que não manter no vermelho?

Por outro lado, a queda nas taxas de juros indica um novo momento no mundo dos imóveis.

A taxa de juros tem uma dupla função em relação ao investimento imobiliário: 1) por um lado, juros baixos tornam parcelas de financiamentos mais baixas, e com isso a aquisição de imóveis mais acessível e 2) por outro, do ponto de vista de investimento, o aluguel, que é a remuneração gerada pelos imóveis, se torna mais rentável se comparado ao investimento em renda fixa, como títulos públicos e CDBs por exemplo, o que torna o investimento em imóveis mais atrativo.

Essa queda nos juros esta ocorrendo neste momento! E ela é o grande motivo por trás do sinal amarelo em que coloco os imóveis.

Além disso, é tímida a recuperação econômica do Brasil, mas ela existe. O país saiu recentemente da sua pior recessão e a inflação está finalmente sob controle.

Ainda há muitos entraves, a incerteza política atrapalha a recuperação econômica e a aprovação das tais medidas necessárias para a sustentabilidade econômica do pais. O desemprego continua alto e a renda média continua baixa. Tudo isso atrapalha mas não é o pior. O pior é que, diferente do que ocorre na Bolsa de Valores, no mercado imobiliário os preços em geral se movem de forma lenta e atrasada. Eles ainda não refletem o pior desta crise.

 

Como mostra o gráfico acima, com o exemplo da cidade do Rio de Janeiro (fonte Fipe/Zap), o valor dos aluguéis se ajustou de forma muito mais rápida que o dos imóveis, que começa apenas agora a apresentar uma queda mais expressiva.

O mercado de aluguéis é muito mais dinâmico que o de compra e venda. O típico locador é o cara que vive disso, ele precisa da renda do aluguel para viver. Ele entende o quanto um imóvel vazio é prejuízo, não só por não gerar a renda, mas por ainda incorrer em  altos custos da manutenção de um imóvel parado.

Já o vendedor é um cara one-shot. Ninguém tem um imóvel próprio para vender todo mês. E ele não vai querer se desfazer de um bem valioso a um preço em que ele possa se arrepender no futuro. Então, prefere segurar o imóvel. O resultado é o que vimos no gráfico, ajuste muito lento no preço dos imóveis e mais imediato no valor dos aluguéis.

No fim, o grande ajuste do mercado imobiliário não se traduziu em preço, mas em liquidez. Acredito haver um estoque enorme de proprietários que desejam vender seus imóveis e que não o fazem por falta de interessados a pagar o valor que estão pedindo. O resultado são imóveis encalhados. Há uma grande oferta reprimida que vai ajudar a conter a alta dos preços quando o cenário econômico se tornar mais favorável.

Como sempre gosto de dizer aqui, minha análise é global, ela busca tratar o todo. Mas vale lembrar que imóvel não é commodity, muito pelo contrário. O mercado é aberto para exceções e é sempre possível encontrar bons negócios.

Mas no geral…

…neste momento, investir em imóveis não é genial e nem indicado, mas já foi muito pior.

A todos, um grande abraço!

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