Reduzir o prazo ou o valor das parcelas? O que é mais indicado para reduzir a divida de um financiamento imobiliario?

Pergunta muito popular no meu artigo SAC x Price, a resposta para essa pergunta so pode ser: depende.

Para inicio de conversa, é importante dizer que em todos os casos, a regra é sempre justa e do ponto de vista estritamente financeiro, as 2 opções são obrigatoriamente equivalentes. Não ha uma meeeelhor que a outra. Elas são financeiramente iguais, equivalentes!

Por isso, para o banco tanto faz reduzir o valor da parcela quanto reduzir o prazo de pagamento. Bancos entendem de finanças. Meu objetivo aqui é fazer você entender também!

O que você não deve fazer

Para chegar a uma conclusão – e que muuiiiita gente faz – é simplesmente somar o valor de todas as parcelas futuras numa calculadora simples e comparar os montantes nominais das 2 opções. Isso esta errado!

Muito errado!

Porque a conta requer uma conta financeira (no financês, a gente chama de “trazer a valor presente”) descontando os juros futuros. Ora, pagar R$ 100 hoje e daqui a 50 anos não são a mesma coisa! Nem perto! Então esqueça essa solução porque é mais um problema. O resultado dessa conta doida vai dar sempre “reduzir o prazo de pagamento” como a melhor solução, o que não é sempre o caso.

Isso é logico para qualquer um que entenda minimamente de matematica financeira.

E aconselho vc mesmo a dar uma estudada em Matematica Financeira que não é nenhum bicho papão não. Na verdade é matematica simples e de grande utilidade e deveria ser ensinado nas escolas.

Mas então, Riko, se as duas opções são equivalentes, qual escolher?

Vou tentar simplificar aqui o processo de escolha. Vamos la.

Critério #1: Sua situação financeira

Você tem pelo menos uma reserva de segurança equivalente a 6 meses de gastos médios seus?

Não?

Bem, aconselho então que reduza o valor das parcelas ao invés do prazo. Mas com a condição de utilizar a diferença entre a parcela antiga e a parcela nova para investir.

Se tiver outras dividas, idem. Ao invés de investir, use esse dinheiro extra (da diferença entre a parcela integral e ela reduzida) para quitar suas dividas.

E se você não tiver outras dividas e tiver investimentos suficientes em reservas? Neste caso, vamos para a segunda etapa.

Critério #2: Qual é a taxa de juros do seu financiamento?

Se for maior do que você conseguiria receber num investimento seguro como o Tesouro Selic, por exemplo, o melhor é reduzir o prazo.

Isso porque neste caso, você acelera a amortização de uma divida “cara”. Hoje uma divida para ser cara, deve estar acima de uns 7% ao ano, ou seja a maioria. Mas nem sempre foi/é assim. As vezes a Selic rende mais que diversos financiamento imobiliarios.

Por outro lado, se a taxa de juros do financiamento for igual ou menor que o rendimento liquido do Tesouro Selic, o melhor é nem quitar a divida. Deixe o seu dinheiro investido rendendo enquanto paga as parcelas da divida. Os juros da sua aplicação vão te render mais que os juros que você tera que pagar na sua divida.

A unica exceção é o uso do FGTS nesse caso em que os juros do financiamento são mais baixos que os juros do mercado (Selic). Se essa for sua intenção, use o seu saldo do FGTS para reduzir o valor das parcelas e utilize a diferença entre o valor original e a nova parcela (mais baixa) para investir a uma taxa de retorno maior que o custo da sua divida.

Lembrando apenas, antes de me despedir, que hoje, em 2019, a Selic entre 6-7% ao ano, neste caso, utilizando o 2° critério, o melhor, em geral, é mesmo reduzir o prazo.

Espero ter sido claro, mas em caso de duvidas sinta-se a vontade de me escrever um comentario.

A todos, um grande abraço!