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Vamos considerar o exemplo abaixo.

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Na tabela acima, vemos o impacto de uma taxa de juros menor e um prazo de financiamento maior para o consumidor.

Um cara que tenha R$ 2 mil/mês disponíveis para pagar seu financiamento, consegue comprar apenas um imóvel de R$189 mil com juros de 12% a.a. e prazo de 20 anos.

Com uma taxa de 8,5% a.a. e um prazo de 35 anos, com a mesma renda disponível, ele conseguiria comprar um imóvel 46% mais caro, de R$276 mil.

Isto foi o que aconteceu no Brasil nos anos 2005-2013.

Com estímulos do Governo, houve redução de taxas de juros e aumento de prazos para financiamento.

Com a possibilidade de financiar mais por mais tempo e com juros menor, as pessoas poderiam pagar um valor total mais alto por um imóvel, gerando valorização do mercado como um todo.

Além disso, não apenas os juros caíram e o prazo aumentou, mas o crédito também passou a ser ofertado mais intensivamente.

A valorização dos imóveis no período 2007-2010 também teve o efeito do aumento da renda do trabalhador. Se considerarmos o aumento de renda nominal de 10% a. a. (real + inflação) do brasileiro nesses 3 anos, teríamos o seguinte quadro:

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Ou seja, ajustando a renda disponível para inflação e ganho real no período, o valor do imóvel poderia praticamente dobrar. É claro que tudo isto é apenas uma estimativa ilustrativa para elucidar como estes fatores afetam o valor dos imóveis. Mas a lógica ajuda a entender o que ocorreu no Brasil nos últimos anos.

A SELIC e o valor dos imóveis

A Selic é a taxa básica de juros da economia e serve como um parâmetro para remuneração de títulos públicos e para o CDI, em que muitas aplicações são atreladas. Ela pode afetar o valor dos imóveis de várias formas:

Custo de Oportunidade para o consumidor: Quando a SELIC cai, o retorno do capital também cai. Um investidor comum passa a ganhar menos em suas aplicações (inclusive na Poupança). Por isso, passa a ser mais vantagem investir em imóveis, que rendem aluguel.

Por exemplo, se o Tesouro Selic te rende 1% a.m e um imóvel te rende de aluguel 0,5% a.m., é menos atrativo investir em imóveis. Mas se o Tesouro Selic passa a render 0,3% a.m, investir num imóvel que rende 0,5% a.m passa a ser mais vantajoso que antes¹.

Na realidade, é possível até que você esteja disposto a pagar um pouco mais caro pelo imóvel e ter um rendimento de 0,35% a.m., ainda acima do valor do Tesouro Selic (antiga LFT). Com isso, o valor do imóvel tende a subir quando a taxa SELIC cai.

Henriquecer9999999992 A tabela acima mostra outra simulação. Se um investidor comum aceitasse receber de aluguel o mesmo retorno mensal da Selic, veríamos que o fato da Selic cair de 12% ao ano para 7,25% a.a. poderia causar um aumento de 62% no valor imóvel, considerando o valor do aluguel estável².

Sabendo que em geral o valor do aluguel sobe anualmente, acompanhando o reajuste do IGP-M. Teríamos para um IGP-M de 5% a.a. ao longo de 3 anos:

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Ou seja, com o reajuste do aluguel pelo IGP-M por 3 anos e a queda da SELIC, a pressão sobre o preço do imóvel poderia ser de 88%.

Custo de Oportunidade para a instituição financeira: os bancos também emprestam e pegam dinheiro emprestado todos os dias. O preço que pagam ou recebem são influenciados pelas taxas SELIC e DI. Quando a SELIC sobe, vale menos a pena para o banco pegar emprestado e vale mais a pena emprestar a outros bancos e ao Governo Brasileiro, certo? (moleza, a uma taxa de juros mais alta você preferiria emprestar ou pegar dinheiro emprestado?)

Logo, a juros mais altos os bancos estão menos dispostos a correr riscos, já que se alguém não pagar ele vai ter que recorrer a juros altos. Então, quanto maior a Selic, menos a fim de emprestar para você o banco vai estar (e apenas a juros mais altos). Simples assim. A Selic alta diminui a oferta de crédito por parte dos bancos.

Outros fatores que influenciam o valor dos imóveis

  • Aumento de Renda: Influência Positiva. Quanto mais as pessoas ganham, mais procuram imóveis e maior é a renda disponível para dar entrada e financiar (ou mesmo comprar a vista).
  • Redução do Desemprego: Influencia Positiva. Mais pessoas trabalhando tem mais dinheiro e possibilidades de conseguir crédito.
  • Inflação IPCA. Positiva³.  A inflação é a perda de valor do dinheiro. Mas o imóvel é um bem real. Na verdade o preço do seu imóvel aumenta não porque ele está necessariamente valendo mais, mas porque o dinheiro é que está valendo menos.
  • Inflação IGP-M. Positiva. O IGPM é o índice que reajusta os aluguéis. O alugueis são como os juros do imóvel. Quanto maior a remuneração do imóvel, maior o valor do ativo.
  • Inflação INCC. Positiva. Mede o custo da construção civil. Se fica mais caro construir, esse custo é repassado ao consumidor.
  • Taxa de juros imobiliário. Negativa. O aumento da taxa cria uma pressão negativa sobre os preços. Quanto maiores forem os juros, mais caras ficam as parcelas de empréstimo e portanto, menos acessíveis dados os limites % sobre a renda que os bancos geralmente exigem.
  • Taxa de juros Selic. Negativa. A Selic remunera os títulos públicos e influencia os fundos DIs, CDBs e etc. Como explicado mais detalhadamente acima, a Selic é o custo de oportunidade de investimento em imóveis.
  • Prazo para pagamento. Positiva. Quanto maior o prazo de pagamento, maior tende a ser a procura por imóveis já que as parcelas são reduzidas possibilitando que várias pessoas que não poderiam comprar antes, agora possam comprar.
  • Oferta de crédito. Positiva. Quanto mais bancos tiverem verba para emprestar, mais pessoas terão acesso. No Brasil, o BB e a Caixa, bancos públicos aumentaram nos últimos anos de maneira bem agressiva os esforços pra concessão de crédito imobiliário.
  • Demografia. Positiva. Quanto maior o crescimento demográfico da região, maior é a pressão sobre o preço dos imóveis. Mais gente nascendo ou migrando aumenta a necessidade de moradia e pressiona os preços. Lugares em que a população cresce rápido como o Rio tende a ter valorização de imóveis. Em lugares como Detroit em que cada vez tem menos gente morando, os preços caem. É a lei da oferta e da demanda.
  • Obras de infraestrutura. Positiva. Tudo é precificado na região: construções de metrô, vlt, brt, saneamento básico, asfaltamento, viadutos, mergulhões, parques, bares, bons restaurantes, shoppings, padarias, boas escolas, etc …
  • Violência. Negativa. Quanto maior a insegurança do local, menor seu preço

Enfim, muitos são os fatores que podem influenciar o valor dos imóveis. Houve um momento no Brasil em que os juros do financiamento habitacional caíram, a SELIC caiu, o prazo de financiamento aumentou, a oferta de crédito aumentou, o desemprego caiu, a renda do trabalhador aumentou… tudo parecia pressionar o valor dos imóveis para cima… é natural que tenhamos visto os preços subirem tão depressa.

A maior parte desses fatores, no entanto, tem regredido nos últimos anos, o que tem feito os preços cairem.

Vamos ficar atentos para a virada consistente do mercado.

A todos, um grande abraço!

Riko Assumpção

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