Vale a pena comprar um imóvel?

Muitos economistas vão responder na lata: NÃO. Vou tentar explicar por que esses caras consideram uma decisão ruim o que para muitos é um sonho de vida.

Para entender, a primeira coisa que deve sair da sua cabeça é “pagar aluguel é rasgar dinheiro”. Não há nenhuma coerência nisso. É tanto rasgar dinheiro quanto o é gastar dinheiro com comida, com lazer etc. Viver custa dinheiro e gastar é diferente de rasgar.

E mais… matematicamente, podemos mostrar porque muitas vezes comprar uma casa é que é rasgar dinheiro.

CASO 1: Tenho o dinheiro para comprar um imóvel a vista

Neste caso, a opção é aplicar o dinheiro e com a renda gerada pela aplicação pagar o aluguel mensal. Como o aluguel sobe todo ano acompanhando a inflação (em geral o IGP-M), o ideal é comparar a uma aplicação que renda juros reais (já descontada a inflação) como a NTN-B, título do Tesouro Nacional que rende uma taxa de juros compactuada no momento da compra + a inflação medida pelo IPCA.

Hoje, a NTN-B rende algo próximo a 0,5% ao mês acima da inflação. Já a taxa de aluguel, tomando como base o índice FIPE-ZAP, gira em torno de 0,4% na média (valor do aluguel dividido pelo valor do imóvel).

Ou seja, neste aspecto, para muitos economistas, rasga dinheiro quem compra o imóvel já que poderia ganhar mais se investisse o dinheiro e pagasse um aluguel (ainda sobraria uma grana).

CASO 2: Tenho parte do dinheiro e financiaria a outra parte a prazo

Ihhhh rapaz… dívida??? Com certeza é ainda pior comprar o imóvel tendo que pagar juros do se fosse a vista!! Certo? Sim, na maioria das vezes. Mas nem sempre. O Governo, através da Caixa Econômica Federal, para incentivar as famílias a comprarem um imóvel emprestam dinheiro a taxas de juros subsidiadas, ou seja, menores do que as de mercado. Assim também como há diversas instituições e startups que também fornecem crédito imobiliário, como a loft.

Um exemplo: um imóvel de R$250 mil pode ser financiado a uma taxa anual de 8,5% a.a. Como a Selic hoje está a 11%, posso aplicar meu dinheiro e ganhar a 11% a.a. e pagar apenas 8,5% a.a. Ou seja, empréstimo bom. Melhor manter do que quitar!

Mas para grande parte dos imóveis, em especial os mais caros, as taxas são mais altas e a situação não muda muito em relação ao CASO 1, em que é mais vantajoso (e barato) alugar do que comprar.

EM GERAL

Os economistas argumentam ainda que os riscos de investir num imóvel são maiores do que numa NTN-B por exemplo. O inquilino para o qual vc aluga seu imóvel tem mais chances de não te pagar do que o Governo Federal. O imóvel tem uma liquidez menor do que dos títulos públicos, caso vc precise transformar o investimento rapidamente em cash. Além disso, o imóvel carrega alguns custos de manutenção, necessidade de reformas de tempo em tempo, o pagamento de taxas anuais como o IPTU etc…

MAS…

Diferente de grande parte dos economistas, eu acredito que o imóvel pode sim ser um bom investimento. Talvez ele não seja o melhor, mas nem precisa ser. Basta ser um bom investimento. E é o que ele é.

Interessante é saber que os mesmos economistas que dizem não valer a pena comprar imóveis são os que te recomendam diversificar seus investimentos. Não se tocam que o imóvel é uma excelente oportunidade de diversificação, principalmente por se tratar de um ativo não financeiro.

O imóvel é recomendado para o investidor que já possui uma reserva financeira de segurança e já esteja investindo em sua aposentadoria.

Ele não deve ser o seu primeiro investimento mas é um investimento muito bom sim, apesar de não ser o de melhor retorno sempre. A aberração ao meu ver é quando ele rende mais que os ativos financeiros, isso sim.

Além da diversificação, o investimento em imóveis tem outras vantagens como: a) o seu ativo pode valorizar acima da inflação, b) você pode utilizar o seu FGTS que rende muito pouco, dando uma função muito mais rentável para ele.

Então, vamos lá… organize-se financeiramente primeiro. Depois que tiver uma boa reserva para emergências, outra reserva para aposentadoria e começar a construir uma reserva para construir um patrimônio, de um passo a frente, compre o seu imóvel e dê inicio a uma nova etapa da sua vida.

Claro, não vá fazer loucura, compre algo dentro dos seus limites e cuidado, existem imóveis e imóveis. Uns valem mais a pena que outros, não é commodity. Também tem umas furadas por aí. Pesquise bem e siga em frente!

A todos um grande abraço!

Riko Assumpcao

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Henriquecer: Podcast do Riko Assumpção