HC2.3

Em março de 2015, escrevi aqui o texto “Boa hora para comprar imóveis.” Por que? onde questiono um artigo publicado em jornal no ano passado que dizia ser um bom momento para comprar imóveis. Há um ano, não havia qualquer indicador que nos mostrasse ser um bom momento para este tipo de investimento.

E hoje? De lá para cá, muita coisa mudou… hoje, temos um ambiente mais propício para o investimento em imóveis? A resposta geral é não. O cenário para o investimento em imóveis, numa análise mais abrangente, continua não sendo recomendável.

 

Porém… 

Hoje, o mercado imobiliário mostra preços muito mais dispersos. Um mesmo imóvel pode ser oferecido a R$ 800 mil ou a R$ 500 mil – dependendo da situação financeira do vendedor.

Se o proprietário estiver endividado, desempregado e sem condições de sequer honrar o condomínio, é bem provável (e até racional) que ele esteja disposto a baixar drasticamente o preço do imóvel a fim de vende-lo. Aí surgem as oportunidades…

Diferença alta nos preços de imóveis

Dispersão no mercado de imóveis
Dispersão no mercado imobiliário. Imóveis similares podem apresentar uma variação enorme de preços dependendo da necessidade financeira do vendedor.

Apesar das inúmeras oportunidades no mercado, se engana quem acha que a avaliação de que é um bom momento para comprar imóveis é geral. Não é. Investir em imóveis, na maior parte dos casos não é indicada no momento.

Há muitos proprietários que pedem valores que não condizem com uma situação de recessão na economia. Ou seja, há grandes chances de se pagar um preço muito maior do que o que o imóvel de fato vale no momento. Isto porque muitos proprietários querem vender seus imóveis mas não aceitam receber por eles menos do que o preço-pico que eles chegaram a valer no passado. Mas o ambiente mudou completamente, o que se reflete em todos os tipos de investimento no mercado financeiro – mas nem sempre no mercado de imóveis.

Então muito cuidado para não se confundir. O mercado está cheio de oportunidades para fazer bons negócios, mas há muito mais oportunidades de fazer negócios horríveis.

A alta dispersão atual nos preços dos imóveis tende a reduzir

Hoje, o mercado imobiliário é arriscado. Como disse, você tem grandes chances de fazer um excelente ou um péssimo negócio devido a alta diferença entre os preços no mercado. Esta diferença, tende a diminuir no médio prazo.

O lado ruim é que estas oportunidades fantásticas que por vez identificamos por aí, tende a se reduzir. O bom é que as chances de fazer um péssimo negócio tbm devem reduzir. Os preços tendem a convergir a uma média.

Em primeiro lugar, em 2015, a crise pegou muita gente de surpresa. Muitos ainda seguraram uma situação desfavorável com a esperança de que as coisas fossem se resolver de forma mais rápida – o que não aconteceu.

Apesar da crise ter ainda piorado em 2016, houve menos surpresa com a situação. No momento atual, muitos empresários e trabalhadores estão se preparando para se adaptar a uma situação de baixo crescimento ou recessão.

No futuro próximo, o fator surpresa não deverá provocar o estrago que tem provocado nos últimos meses – mesmo a situação sendo cada vez pior. Isto deve reduzir o números de pessoas “financeiramente estranguladas” que precisam desesperadamente se desfazer de imóveis. Ou seja, reduzindo as boas oportunidades que hoje existem no mercado.

No mesmo sentido, a oferta de imóveis também deve reduzir. Como não só as famílias, mas também as construtoras foram pegas de surpresa com a crise – há hoje umHC2.1 estoque altíssimo de imóveis a venda pelas construtoras que desejam se desfazer deles urgentemente. Projetos de novos imóveis levam alguns anos para serem entregues. Então, projetos de 2014, 13 e até 2012 – quando a situação econômica era completamente diferente – estão sendo entregues apenas agora.

Hoje, a oferta de imóveis é mais condizente com a realidade pré-crise, visando a atender uma demanda alta. Esta demanda já não existe, ou seja, hoje, temos uma oferta de imóveis bem superior a sua demanda, forçando os preços dos imóveis para baixo.

Como nenhuma construtora agora em 2016 irá se aventurar a (e nem tem condições financeiras para) lançar um número alto de novos imóveis, no médio prazo a oferta irá se ajustar à demanda fazendo o número de “oportunidades incríveis” reduzir. Resumindo, a crise fará com que as construtoras lancem menos imóveis reduzindo a oferta total de imóveis – pressionando preços para cima.

Por outro lado, o número de vendedores que hoje pedem preços muito acima da realidade também deverá se reduzir. Isto porque a maior parte dos proprietários tem uma noção de valor de seu imóvel que leva em consideração os preços praticados em imóveis similares aos seus.

Se seu vizinho vendeu sua casa há 2 anos por R$ 700 mil, por exemplo, este passa a ser o valor base que o proprietário usará para avaliar seu imóvel. Mas nestes 2 anos, muita coisa mudou.

Se um outro vizinho vender agora sua casa a R$ 500 mil, uma luz amarela irá se acender para este proprietário, e ele passará a ter um novo preço-base, de forma que, se ele conseguir R$ 550 mil pelo seu, poderá parecer até um bom negócio – algo que não aconteceria caso o preço-base continuasse sendo o de R$ 700 mil.

No mercado imobiliário é assim que tende-se a se precificar, usando os negócios mais recentes como base. Como o mercado tem uma liquidez baixa, o reflexo de um cenário econômico ruim leva um tempo para se refletir nos preços.

Logo, esta diferença grande que existe hoje nos preços tende a se reduzir tanto porque teremos menos oportunidades boas quanto porque os que hoje cobram preços altos tendem a ajustá-los para baixo.

HC2

Perspectiva de queda nos juros

O que torna algumas oportunidades boas é a perspectiva de que os juros tendem a cair no Brasil em breve. Isto me parece muito mais evidente do que imaginar que teremos crescimento alto nos próximos anos. Com a queda dos juros, o investimento em imóvel pode se tornar muito mais atraente.

Hoje, a maior parte dos países do mundo tem juros próximos a zero ou até mesmo negativos. O caso brasileiro é uma exceção, mas com a queda prevista pro PIB e o arrefecimento da inflação que a gente já começa a ver, a tendência natural é a redução dos juros também no Brasil.

Mas cuidado…

Antes de sair por aí investindo em imóvel, tenha na cabeça que o momento atual é sensível. Para os empregados, não há segurança no trabalho porque grande parte das empresas brasileiras está numa situação difícil, cortando custos e demitindo empregados. É um risco que não pode ser ignorado. Mas não apenas isto, caso ocorra uma demissão, a expectativa de tempo médio para se recolocar no mercado aumentou muito.

Antes, não só as chances de ser demitido eram menores como também as chances de se recolocar rapidamente caso a demissão ocorresse eram maiores.

Neste contexto atual, investimentos com liquidez são muito mais importantes. Não é o momento de fazer novas dívidas mas de investir em aplicações mais seguras e com maior liquidez.

O mesmo se aplica a autônomos e empreendedores que provavelmente já estão sentido a crise de forma até mais intensa.

Então, estas oportunidades que existem no mercado imobiliário não é para todos. Apenas para os que possuem segurança e liquidez o suficiente para sobreviver à crise – algo importante que não pode se perder mesmo com um bom investimento em imóvel.

A todos um grande abraço!

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